10 สิ่งที่มือใหม่ควรรู้ How to การตรียมตัวซื้อบ้านหลังแรก

 นับตั้งแต่วันที่1พฤศจิกายน 2567เป็นต้นไป ดอกเบี้ยในทุกธนาคารจะลดลง 0.25%  ตาม มติคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งนับเป็นครั้งแรกในรอบ4ปี  ขณะ ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ใช้โอกาสนี้ จัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย เพื่อให้สอดรับกับ ดอกเบี้ยที่ลดลงและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐ

 

 

ทั้งนี้สำหรับ คนที่มีรายได้และเริ่มมีความพร้อมที่จะมีบ้าน  ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)  แนะนำให้ดู 10 สิ่งที่ต้องรู้ เพื่อเตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน ให้คุ้มค่าและเข้าใจในขั้นตอนต่างๆ เพราะการที่จะมีบ้านสักหลัง ถือว่าเป็นเรื่องใหญ่ของใครหลายคน เพราะบ้านมีราคาสูงและต้องใช้เงินก้อนใหญ่ หากไม่เตรียมตัวให้ดีก่อน ก็อาจสร้างปัญหาให้กับชีวิตในระยะยาวได้ 

จึงมีสิ่งต่างๆ ที่ต้องทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อให้การมีบ้านครั้งแรกเป็นเรื่องง่ายและได้เป็นเจ้าของบ้านหลังที่ตรงใจมากที่สุดคนที่มีรายได้และเริ่มมีความพร้อมที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองแล้ว มาดู 10 สิ่งที่ต้องรู้ เพื่อเตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน ให้คุ้มค่าและเข้าใจในขั้นตอนต่างๆ มากยิ่งขึ้น

1. ตรวจสอบความพร้อมในการซื้อบ้าน

สิ่งแรกที่ต้องคำนึงถึงเป็นเรื่องของความพร้อมทางด้านการเงิน เนื่องจากบ้านหนึ่งหลัง หรือคอนโดหนึ่งห้อง มีราคาเริ่มต้นที่หลักแสนไปจนถึงหลักล้าน ขึ้นอยู่กับทำเลที่ต้องการ และวิธีการซื้อเพื่อเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกของคนส่วนใหญ่ จะเลือกใช้วิธีการขอสินเชื่อกับธนาคาร จากนั้นผ่อนชำระเป็นรายเดือนไปเรื่อยๆ จนครบตามจำนวน

ดังนั้น สิ่งแรกที่ต้องเตรียมตัว นั่นคือ ค่าใช้จ่ายต่อเดือน ที่จะเพิ่มขึ้น เนื่องจากต้องนำไปผ่อนชำระกับธนาคารที่ให้สินเชื่อซื้อบ้าน พร้อมกับชำระดอกเบี้ยตามที่กำหนดเอาไว้ 

หากมีการเตรียมความพร้อมและวางแผนทางด้านการเงินที่ดี จะช่วยให้แต่ละเดือนมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดี ไม่สร้างภาระทางด้านการเงินมากเกินไป

2. เลือกราคาบ้านที่เหมาะสม

ต่อเนื่องจากข้อแรก ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น จะขึ้นอยู่กับราคาบ้านเป็นส่วนใหญ่ ยิ่งราคาบ้านที่เลือกซื้อมีราคาสูงมากเท่าไหร่ ภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นก็มีมากตามไปด้วย นั่นจึงทำให้ การเลือกราคาบ้านมีความสำคัญ โดยให้เลือกพิจารณาจากราคาผ่อนต่อเดือนที่ไหวก่อน และคุณสามารถทดลองคำนวณค่างวดที่ต้องจ่าย

หากคำนวณสินเชื่อต่อเดือนแล้วพบว่า ราคาบ้านที่ต้องการซื้อสูงกว่ายอดที่ผ่อนชำระไหว ให้ลองมองหาบ้านที่มีราคาลดลงมาเป็นทางเลือก ซึ่งอาจเป็นบ้านในทำเลใกล้เคียงกัน หรือห่างออกจากพื้นที่นั้นออกมา ก็อาจจะเจอบ้านราคาดีที่เหมาะกับการผ่อนชำระของคุณได้

เทคนิคในการเลือกซื้อบ้านให้ราคาลดลง

• เลือกซื้อในช่วงพรีเซล (Pre-sale) หรือช่วงเปิดขายโครงการบ้านที่กำลังอยู่ในระหว่างก่อสร้าง ซึ่งจะเป็นช่วงที่ราคาบ้านอยู่ในช่วงโปรโมชัน

• เลือกวางเงินดาวน์สูง หากบ้านที่ต้องการซื้อนั้นมีราคาสูงเกิน และคุณมีเงินก้อนจำนวนหนึ่งที่สามารถนำไปหักลบยอดให้ลดลงได้ ก็สามารถเลือกดาวน์ด้วยเงินก้อน และจำนวนที่เหลือใช้วิธีการขอสินเชื่อกับธนาคาร ยอดผ่อนต่อเดือนก็จะลดลง

• เลือกซื้อบ้านมือสอง อีกหนึ่งทางเลือกที่ช่วยให้คุณประหยัดเงินมากขึ้น เนื่องจากบ้านมือสองมักมีราคาที่ต่ำกว่าบ้านใหม่ที่อยู่ในทำเลเดียวกัน โดยคุณสามารถขอสินเชื่อในการซื้อบ้านมือสอง และขอสินเชื่อสำหรับรีโนเวทบ้านก็ได้เช่นกัน

3. สิ่งที่ต้องทำก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรก

ในการเลือกซื้อบ้านหลังแรก เรามักจะหาข้อมูลบ้านหรือโครงการบ้านจากบนสื่อออนไลน์ก่อน ซึ่งก็จะได้เห็นข้อมูลคร่าวๆ ทั้งที่ตั้ง ภาพถ่าย สภาพแวดล้อมของโครงการ และสิ่งต่อมาที่ต้องทำคือ

ลงพื้นที่ดูบ้านจริง

การออกไปดูสถานที่จริงและสำรวจสภาพแวดล้อมให้ครบถ้วน ก่อนที่จะกลับมาตัดสินใจซื้ออีกครั้ง เพราะการออกไปดูสถานที่จริง แม้ว่าโครงการบ้านจะยังสร้างไม่เสร็จ ก็ยังสามารถเข้าชมตัวอย่างของที่อยู่อาศัยได้ก่อน ว่าตรงตามความต้องการในการอยู่อาศัยหรือไม่

ตรวจสอบสภาพแวดล้อม

อีกหนึ่งสิ่งที่ขาดไม่ได้ คือ การสำรวจสภาพแวดล้อมต่างๆ ตั้งแต่ภายในบริเวณโครงการ ไปจนถึงบริเวณภายนอกโครงการ เพื่อดูว่าสถานที่ใกล้เคียงมีแหล่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง เดินทางแบบไหนได้บ้าง การเข้าออกโครงการเป็นอย่างไร รวมไปถึงสิ่งที่อาจส่งผลต่อการอยู่อาศัยในระยะยาว เช่น อยู่ใกล้แหล่งน้ำเน่าเสีย ใกล้โรงงาน ใกล้ที่ทิ้งขยะ หรือเป็นบริเวณที่สร้างมลภาวะทางอากาศหรือไม่ 

นอกจากนี้ ให้เลือกเข้าชมหลายๆ โครงการบ้าน ก่อนที่จะนำมาตัดสินใจซื้ออีกครั้ง จะช่วยให้คุณได้ซื้อบ้านหลังแรกที่ถูกใจ ในทำเลที่ตรงใจมากที่สุด

4. สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารสำคัญที่ต้องมีในการซื้อบ้าน

สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านหลังแรก นอกจากการเลือกบ้านในราคาที่เหมาะสม ในทำเลที่ต้องการแล้ว เรื่องของเอกสารในการซื้อบ้าน ก็มีความสำคัญเช่นเดียวกัน เพื่อป้องกันปัญหาที่เกิดขึ้นในระหว่างการซื้อบ้าน และเป็นหลักประกันยืนยันว่าจะมีการซื้อขายบ้านหลังนั้นจริงๆ 

เอกสารสำคัญที่ต้องมีในการซื้อบ้าน มีชื่อเรียกว่า สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นการทำข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้จะขายและผู้จะซื้อ ที่มีการลงรายละเอียดของการซื้อขายบ้านครบทุกอย่าง ทั้ง ราคาตกลงซื้อขาย เลขที่โฉนด ชื่อผู้ทำการซื้อขาย รวมไปถึงเงื่อนไขต่างๆ

เพื่อให้เป็นหลักฐานว่าจะมีการซื้อขายบ้านหลังนั้นเกิดขึ้นจริง และเอกสารนี้มีผลทางกฎหมาย จึงสามารถใช้ในการดำเนินการต่างๆ ในระหว่างซื้อขายบ้าน เช่น

• ใช้ในการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร
• ใช้ในการโอนบ้าน ณ กรมที่ดิน
• ใช้บังคับใช้ตามกฎหมาย ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเกิดผิดสัญญาตามที่ตกลงซื้อขายกันเอาไว้

โดยในระหว่างการทำสัญญานี้ จะต้องตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาให้รอบคอบก่อนทำการเซ็นสัญญา เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดข้อเสียเปรียบในการซื้อบ้านหลังแรกของคุณ

5. การเลือกธนาคารเพื่อขอสินเชื่อบ้าน

ในการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก แม้ว่าจะมีเงินก้อนไม่เพียงพอในการซื้อบ้าน ก็สามารถใช้วิธีการขอสินเชื่อบ้านกับธนาคาร และผ่อนชำระกับธนาคารไปจนครบตามจำนวนที่ทำสัญญาเอาไว้ได้ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะมีโครงการสินเชื่อบ้าน ที่มอบความคุ้มค่าในการซื้อบ้านแตกต่างกันออกไป ทำให้หลายคนอาจจะยังตัดสินใจไม่ได้ ว่าจะเลือกขอสินเชื่อกับธนาคารไหนดี 

สำหรับวิธีเลือกขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารที่ตอบโจทย์ให้ดูจาก อัตราดอกเบี้ย เป็นหลัก เพราะยิ่งอัตราดอกเบี้ยต่ำ ก็จะช่วยให้จำนวนเงินที่คุณชำระคืนแต่ละเดือน ถูกนำไปหักในส่วนเงินต้นได้เยอะ ซึ่งจะช่วยให้คุณสามารถผ่อนชำระคืนหมดได้เร็วขึ้นนั่นเอง

6. วงเงินสินเชื่อ ที่ธนาคารใช้ในการปล่อยสินเชื่อ

ราคาบ้านที่คุณเลือกซื้อจากโครงการ หรือจากเจ้าของบ้านเดิม จะเป็นราคาที่เกิดขึ้นจากการกำหนดของโครงการหรือจากการตกลงกันกับเจ้าของบ้านเดิม ซึ่งราคานี้จะยังไม่ใช่จำนวนเงินที่ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้กับคุณได้

สำหรับจำนวนเงินปล่อยกู้จากธนาคาร จะเกิดขึ้นจากราคาประเมิน ที่หลังจากการยื่นเอกสารขอสินเชื่อกับธนาคารแล้ว จะมีเจ้าหน้าที่เข้าไปประเมินราคาของบ้านอย่างละเอียด โดยดูจากปัจจัยหลายอย่างควบคู่กัน และประเมินออกมาเป็นวงเงินสินเชื่อ เพื่อป้องกันการเกิดหนี้เสีย หรือการปล่อยสินเชื่อที่เกินราคาบ้านไปเป็นจำนวนมาก

จากนั้นธนาคารจะใช้วิธีการเทียบราคาจากสัญญาจะซื้อจะขาย กับราคาประเมิน เพื่อดูว่าราคาไหนต่ำกว่า และจะเลือกใช้จำนวนเงินนั้นในการอนุมัติสินเชื่อให้กับผู้ขอสินเชื่อ

7. การขอวงเงินสินเชื่อบ้านให้ได้เต็ม 100%

จากข้อก่อนหน้า อาจทำให้เกิดข้อสงสัยว่า แล้วถ้าราคาประเมินเกิดน้อยกว่าราคาที่ตกลงซื้อขาย จะต้องทำอย่างไรเพื่อให้ขอสินเชื่อได้เต็มมูลค่าของบ้านสำหรับการขอวงเงินสินเชื่อบ้านให้เต็ม 100% สามารถเกิดขึ้นได้ตามเงื่อนไข คือ บ้านที่เลือกซื้อเป็นบ้านมือหนึ่ง หรือเป็นบ้านจากโครงการใหม่ ที่ทำการซื้อโดยตรงกับเจ้าของโครงการเท่านั้น โดยคุณสามารถสอบถามได้จากเจ้าหน้าที่โครงการ หรือทางธนาคารที่คุณต้องการขอสินเชื่อเบื้องต้นก่อนได้

นอกจากนี้ ธนาคารยังพิจารณาถึงความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ร่วมด้วย ซึ่งถ้าหากผู้กู้มีภาระหนี้สินอยู่เป็นจำนวนมาก โอกาสที่จะขอสินเชื่อแล้วได้เต็มวงเงินก็จะลดลง หากต้องการกู้ให้ได้ 100% จึงต้องจัดการภาระหนี้สินเก่าให้หมดก่อน

8. การขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารมีภาระดอกเบี้ย

ในการขอสินเชื่อบ้านกับธนาคาร นอกจากเงินต้นที่ต้องชำระคืนในแต่ละเดือนแล้ว จะมีการคิดอัตราดอกเบี้ยในการกู้ยืมเงินเข้าไปในยอดของแต่ละเดือนด้วย สำหรับอัตราดอกเบี้ย เป็นสิ่งที่จำเป็นต้องรู้และทำความเข้าใจให้ดี เพราะหากเลือกสินเชื่อบ้านที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำ ก็จะช่วยให้คุณสามารถผ่อนบ้านในส่วนเงินต้นได้มากขึ้น และเสียเงินในส่วนของดอกเบี้ยลดลง 

นอกจากนี้แล้ว อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อส่วนใหญ่ จะมีอัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วง 1-3 ปีแรกของการผ่อน และในปีถัดไปจะเกิดการลอยตัวขึ้น ทำให้อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น จึงต้องวางแผนล่วงหน้าเอาไว้ว่าจะขอรีเทนชั่น (Retention) กับธนาคารเดิม หรือขอรีไฟแนนซ์ (Refinance) กับธนาคารเจ้าใหม่ เพื่อให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระในระยะยาว

9. ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านที่ต้องเตรียม

ในการซื้อบ้าน จะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเอาไว้ เพื่อใช้ชำระในการดำเนินการต่างๆ โดยค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเอาไว้มีดังนี้

1.ค่าใช้จ่ายก่อนการโอนบ้าน

• ค่าทำสัญญาหรือเงินจองสำหรับการซื้อบ้าน เพื่อจองสิทธิ์ในบ้านหลังที่ต้องการเอาไว้ก่อน โดยจำนวนเงินจะขึ้นอยู่กับโปรโมชันของโครงการ หรือแล้วแต่ตกลงกับเจ้าของบ้าน
• ค่าดาวน์บ้าน โดยจะมีจำนวนตั้งแต่ 10-20% ของราคาบ้าน และสำหรับโครงการที่กำลังอยู่ในระหว่างก่อสร้าง จะสามารถเลือกผ่อนจ่ายเงินดาวน์กับเจ้าของโครงการได้ ตามจำนวนที่ทางโครงการกำหนด

2.ค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้าน ต้องต้องเตรียมจ่าย ณ กรมที่ดิน (สำหรับผู้ซื้อ)

• ค่าธรรมเนียมการโอน จำนวน 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ขายและผู้ซื้อจะแบ่งจ่ายคนละ 1% หรือแล้วแต่ตกลงกัน
• ค่าจดจำนอง สำหรับการซื้อบ้านที่มีการขอสินเชื่อบ้าน จำนวน 1% ของยอดสินเชื่อ

10. เอกสารในการขอสินเชื่อที่ต้องเตรียมให้พร้อม

อยากมีบ้านหลังแรกด้วยการขอสินเชื่อต้องเตรียมเอกสารในการยื่นขอสินเชื่อให้พร้อม เพื่อให้การดำเนินการขอสินเชื่อได้รับการอนุมัติที่รวดเร็ว ยื่นผ่านตั้งแต่ครั้งแรก โดยเอกสารที่ต้องเตรียม ได้แก่ 

• บัตรประจำตัวประชาชน / บัตรข้าราชการ / บัตรรัฐวิสาหกิจ
• สำเนาทะเบียนสมรส / ใบหย่า / ใบมรณะบัตร (คู่สมรส) (ถ้ามี)
• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ – สกุล (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)
• ใบรับรองเงินเดือน / หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ, 
• สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน 
• สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน