อสังหาฯอ่วม ลดดอกเบี้ยไร้ผล ถ้าแบงก์ไม่ปล่อยกู้

คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)มีมติ 5ต่อ2 ลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25%  ต่อปี จาก2.50% เป็น 2.25% ต่อปี โดยมีผลทันที เมื่อวันที่16ตุลาคม2567ที่ผ่านมา นับเป็นการลดดอกเบี้ยครั้งแรกในรอบ 4 ปี จากนั้นธนาคารรัฐและธนาคารพาณิชย์ทยอยลดดอกเบี้ยเงินกู้ลง 0.25% ตาม

พร้อมตรึงดอกเบี้ยเงินฝากไว้เพื่อสนับสนุนการออม โดยให้มีผล วันที่ 1 พฤศจิกายน2567  ยกเว้น ธนาคารกรุงเทพที่ประกาศลดดอกเบี้ยทั้งเงินกู้และเงินฝากที่0.20% นับตั้งแต่วันที่24 ตุลาคม2567เป็นต้นไป เป็นต้นซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ของแต่ละธนาคาร ที่ต้องหารายได้สร้างผลกำไรและลดความเสี่ยงให้มากที่สุด

อย่างไรก็ตาม ในแง่ความรู้สึกของคนที่กำลังผ่อนบ้านนับว่าเป็นเรื่องที่ดีแม้จะลดลงไม่มากขณะกลุ่มที่เข้าโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษกับธนาคารของรัฐที่ผ่านมาก็เป็นการให้ดอกเบี้ยอัตราต่ำอยู่แล้ว ทำให้การลดดอกเบี้ยลงแทบจะไม่เกิดการเปลี่ยนแปลง แม้ว่า การเรียกร้องในหลายภาคส่วนทั้งการเมือง และเอกชน จะขอให้ธปท.ลดดอกเบี้ยลงอีกครั้ง แต่คำตอบสั้นๆ จาก นายเศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ว่า ไม่เร่งรีบลดดอกเบี้ยลงอีก หลังลดครั้งแรก ในรอบ 4 ปี

ที่น่าห่วง คนขอสินเชื่อใหม่ ทั้งธนาคารรัฐและธนาคารพาณิชย์ ยังคงเข้มงวดปล่อยกู้ แม้ความต้องการอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองจะมากเพียงใดก็ตาม ที่ตกที่นั่งลำบากคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ขายของได้แต่ ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ ต้องนำมาขายใหม่หรือกลายเป็นสต๊อก นับวันจะรุนแรงขึ้น

สะท้อนจากตัวเลขการรายงานของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) พบที่อยู่อาศัยเหลือขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 217,343 หน่วย มูลค่า 1,237,835 ล้านบาท แยกเป็น บ้านจัดสรร 125,310 หน่วย มูลค่า 832,230 ล้านบาท อาคารชุด 92,032 หน่วย มูลค่า 405,605 ล้านบาท อัตราดูดซับโดยภาพรวมจะยังคงไม่ดีขึ้น โดยคาดว่าจะอยู่ที่ 2.2% ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน (ข้อมูลณ ไตรมาส2 ปี 2567) และแนวโน้มจะมีมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง แต่มองว่า ไม่ช่วยอะไรมากนักเพราะที่หนักกว่าคือ เศรษฐกิจบอบซ้ำกำลังซื้อเปราะบาง หนี้ครัวเรือนยังสูง การปฏิเสธสินเชื่อย่อมสูงตาม จากความระมัดระวังของธนาคาร

สอดคล้องกับ นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และในเครือ และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยประเมินว่า แม้ธนาคารพาณิชย์ ลดดอกเบี้ยลงตามกนง. แต่ทั้งธนาคารรัฐและธนาคารพาณิชย์ ยังคงคุมเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ

ขณะมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ออกมาใหม่   2 โครงการ “ซื้อ-สร้าง ซ่อม-แต่ง”วงเงินรวม 55,000 บาท ที่รัฐบาลกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง จากโครงการ Happy Home วงเงินสินเชื่อ 20,000 ล้านบาทเดิมที่กำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อสูงสุดและยังคงมีสินเชื่อบ้านดี๊ดีย์ของ ธอส.วงเงิน 50,000 ล้านบาทและไม่จำกัดวงเงินสินเชื่อ

อีกทั้งยังมีวงเงินของสินเชื่อประกันสังคมอีก 10,000 ล้านบาท รวมแล้วประมาณ 115,000 ล้านบาท ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ใช้มาตรการกลไกธนาคารของรัฐในการปล่อยสินเชื่อ และเป็นสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยต่ำ แต่ในภาพรวมมองว่าไม่หวือหวา ทำได้แค่ประคองตลาดให้เดินต่อได้

เช่นเดียวกับ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า การหดตัวลงของสินเชื่อในไตรมาส 3 เกือบ 3 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มองว่าธนาคารพาณิชย์ระมัดระวัง ในการปล่อยกู้ ซึ่งแน่นอนว่า กระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และแม้ ธนาคารพาณิชย์จะลดดอกเบี้ยลง แต่สำหรับลูกค้าใหม่ถือเป็นเรื่องยากลำบากที่จะเข้าถึงสินเชื่อ อีกทั้งการลดดอกเบี้ยในครั้งนี้ แม้จะมีผลทำให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลง แต่ยังอยู่ในทิศทางที่แข็งค่า ไม่หลุดไปที่ 34 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐฯ

อย่างไรก็ตาม 11 ธนาคารพาณิชย์ ผลประกอบการไตรมาส 3 มีกำไรรวม 6.47 หมื่นล้าน ขณะที่ 9 เดือนแรกปีนี้ กำไรทะลุ 1.92 แสนล้านบาท นายพรนริศ คาดการณ์ว่าทั้งปีธนาคารพาณิชย์ น่าจะมีกำไร 2.4แสนล้านบาท เทียบกับปี 2566 มีกำไร 2.2 แสนล้านบาท ซึ่งสวนทางเศรษฐกิจชะลอตัว

ขณะมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่กระทรวงการคลัง เตรียมออกมาต่อเนื่อง สำหรับสินเชื่อ  ซื้อ - สร้าง - ซ่อม - แต่ง วงเงินรวม 5.5 หมื่นล้านบาท โดยธอส. หากธนาคารเข้มการปล่อยสินเชื่อ เท่ากับว่าประชาชนรายได้น้อยก็เข้าไม่ถึงสินเชื่ออยู่ดี หากย้อนไปดูสินเชื่อดี๊ดีย์ พบว่ายอดสินเชื่อยังคงเหลืออยู่ อย่างไรก็ตามนโยบายรัฐบาลดีแต่ธนาคารไม่ปล่อยก็ไม่มีประโยชน์

รวมถึง ปลายปีทุกธนาคารลดดอกเบี้ยแต่มีผลไม่มากเพราะหากไม่ปล่อยกู้ก็ทำอะไรไม่ได้ ขณะภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องออกแคมเปญเพื่อจูงใจ จัดมหกรรมบ้านและคอนโดกระตุ้นโค้งท้ายปีเริ่มวันที่ 31 ตุลาคม

ทั้งนี้ การแข่งขัน ลด-แลก-แจก-แถมมากหรือน้อยขึ้นอยู่ทิศทางตลาดปีหน้าว่าเป็นอย่างไรแต่มองว่า ปีหน้าไปจนถึงปี 2569 สถานการณ์จะยังไม่ดีขึ้น เพราะจากปัจจัยภายในและภายนอกอย่างสงครามการสู้รบตะวันออกกลางที่ดูเหมือนไม่จบลงง่ายๆ รวมถึงผลการเลือกตั้งผู้นำสหรัฐอเมริกาไม่ว่าใครได้ ล้วนมีผลกระทบต่อโลกทั้งสิ้น

ส่วนนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการ ผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ มองว่า การลดดอกเบี้ย ไม่มีผลมากนัก เพราะธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อใหม่ ขณะผลดีสำหรับคนกำลังผ่อนบ้านแต่ไม่มากนัก

ต้องจับตาตลาดอสังหาริมทรัพย์โค้งท้ายปี ที่เชื่อว่า เอกชนต้องพึ่งพาตนเองมากถึงมากที่สุด!!

วิเคราะห์ หน้า 8 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 4,039 วันที่ 27 - 30 ตุลาคม พ.ศ. 2567