โจทย์ยาก ฟื้นอสังหาฯ ปี68ดันยกเลิกLTV ปรับโครงสร้างดีมานด์รองรับต่างชาติ

ซากปรักหักพัง จากความโหดร้ายของพายุเศรษฐกิจ ถาโถมทุกทิศทาง ทำลายตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี2567  ตกตํ่าสุดในรอบ10ปี สะท้อนจากยอดขายติดลบมากถึง31% และในปีนี้ (2568) ผู้ประกอบการต้องกลับมากอบกู้วิกฤต  ซึ่งต้องยกให้เป็นนิยาม ปีแห่งโจทย์ยากและใช้เวลายาวนานในการฟื้นฟู  (ไม่แน่ใจแก้ได้หรือไม่) เพราะต้องเล่นกับกำลังซื้อของผู้บริโภคและสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นเหนือการควบคุมเหมือนปีที่ผ่านมา ทั้งนํ้าท่วม ต้นทุนพลังงานข้นดอกเบี้ย-หนี้ครัวเรือนสูง เปลี่ยนแปลงรัฐบาล เปลี่ยนตัวนายกรัฐมนตรี สงครามการสู้รบในตะวันออกกลาง 

คำกล่าวของนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย สะท้อนผ่าน “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าแม้ปลายปีที่ผ่านมามียอดขายที่ดีขึ้นแต่เป็นลักษณะของการเริ่มฟื้นตัวจากจุดตํ่าสุด มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดีซึ่งอาจเป็นเพราะ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง ที่อยู่อาศัย หมดอายุลงสิ้นปีที่ผ่านมา ซึ่งในขณะนั้น ผู้บริโภคไม่แน่ใจว่าจะรัฐบาลจะต่ออายุมาตรการหรือไม่ จึงกลายเป็นตัวเร่งการตัดสินใจ สำหรับกลุ่มผู้บริโภคที่พร้อมและมีกำลังซื้อ

โดยไตรมาส4ที่ผ่านมายอมรับว่ามียอดโอนกรรมสทธิ์เฉพาะคอนโดมิเนียมค่อนข้างมากถึง 8.6 หมื่นล้านบาทซึ่งสูงที่สุด เมื่อเทียบกับ3ไตรมาสของปี ที่ผ่านมารวมกัน และกระจุกตัวที่รายใหญ่ อย่างไรก็ตามสมาคมฯมีแผนเสนอมาตรการต่างๆ ต่อเนื่องต่อรัฐบาล ในช่วงเดือนมกราคมนี้

“มาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง ต่ออายุต่อเนื่อง เหมือนรัฐบาลเศรษฐาเดือนมกราคม ซึ่งมองว่าเป็นเรื่องที่ดี  ที่ 3สมาคมโดยสมาคมอาคารชุด เสนอ เพราะหากประกาศต่ออายุในช่วงปลายปีที่ผ่านมามองว่าจะทำให้บรรยากาศการซื้อ-ขาย -โอนชะลอตัว เพื่อรอซื้อปีนี้ จะทำให้ตลาดในปีที่ผ่านมาที่แย่แล้วกลับแย่ลงไปอีก”

นายประเสริฐเล่าว่า ที่ผ่านมายอดโอนติดลบ 8% ซึ่งถือว่าไม่มาก ยอดขายตัวเลข 9 ดือนแรกติดลบประมาณ 31% ซึ่งปีที่แย่เพราะได้รับการกดดันทุกทิศทาง

               “ยอมรับว่าปีนี้จะเป็นปีที่ท้าทายที่สุด เรียกว่าเป็นปีแห่งการฟื้นตัว จากจุดตํ่าสุด แต่ตลาดยังไม่ดี เพราะเป็นปัญหา กำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง และลามไปถึงกลาง-บน พึ่งพิงตลาดในประเทศยาก ต้องพึ่งพาตลาดต่างประเทศ ซึ่งดีมานด์มีขนาดใหญ่มากแต่ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการว่าจะหาได้แค่ไหน เพราะปลามีอยู่เต็มไปหมด เป็นมหาสมุทรใหญ่”

ทั้งนี้ตลาดอสังหาฯมีความซับซ้อนมากขึ้นและไม่กลับไปเหมือนเดิม นี่คือเหตุผลระยะยาวที่ไทยต้องปรับโครงสร้างดีมานด์รองรับต่างชาติ แต่อยู่ภายใต้การควบคุมและเสียภาษี เพราะเป็นการวางโครงสร้างให้ธุรกิจอสังหาฯได้ประโยชน์ต่อประเทศชาติและเป็นการลดเหลื่อมลํ้า ซึ่งคนไทยไม่มีโอกาสมีบ้านโดยเฉพาะระดับกลาง-ล่างซึ่งสมาคมฯจะผลักดันต่อเพราะไม่ว่าวันใดวันหนึ่งต้องเกิดขึ้น เลี่ยงไม่ได้ โดยต้องยอมรับจากดีมานด์ที่ไทยเป็นโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้ถาวรไม่ว่า ทัวร์เดสติเนชัน  บ้านหลังที่สองต่างชาติย้ายเข้ามาอยู่อาศัยและทำงาน

ทั้งนี้นายประเสริฐมองว่า โลกได้เปลี่ยนไปแล้วไทยต้องเปลี่ยนและแข่งขันได้ในตลาดโลก มั่นใจว่ามีความพร้อม หากรัฐบาลวางโครงสร้างที่ดี ขยายช่องทางให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯไทยอย่างถูกกฎหมายซึ่งปัจจุบันมีช่องทางเดียว ซื้อคอนโดมิเนียมไม่เกิน49% จึงนำมาซึ่งการลงใต้ดินเพื่อซื้ออสังหาฯประเภทอื่นโดยไม่เสียภาษี

ขณะกำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศ ไม่ได้แก้ในเวลาสั้นๆ ซึ่งจีดีพี3%ไม่เพียงพอให้คนเชื่อมั่นซื้ออสังหาฯเป็นการแก้หนี้ครัวเรือนซึ่งเป็นปัญหาเดิมมากกว่าและสร้างความมั่นใจมาก่อหนี้ใหม่ต้องทำให้จีดีพีไปถึง 5% อย่างที่ดร.ทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี โชว์วิสัยทัศน์ว่าจีดีพี 3% จะกระจายไม่ถึงระดับฐานราก กระจุกอยู่ระดับบน ดังนั้นปัญหาหนี้ครัวเรือนจึงไม่ถูกแก้ อสังหาฯก็เช่นกันกระจุกอยู่กับผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งหมด

นายประเสริฐมองว่าอสังหาฯรอบนี้ไม่เหมือนปี2540 กระทบผู้ประกอบการจากการลอยตัวค่าเงินบาทและมีภาษีกระทบตลาดระดับบนเวลาแฮคัต เมื่อราคาลงอสังหาฯฟื้นทันที เพราะคนแบกหนี้น้อยลง แต่ วิกฤตอสังหาฯครั้งนี้ราคาอสังหาฯปรับตัวขึ้น ดีมานด์ทิ้งตัวลงเพราะเศรษฐกิจไม่ดีหารายได้ไม่ได้ชักหน้าไม่ถึงหลังนี่คือสิ่งที่โหดร้าย และมีกฎเกณฑ์ ของรัฐที่เข้ามา เป็นอุปสรรคต่อคนไทยคือ เรื่อง LTV (Loan to Value Ratio  อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ)ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไม่ตอบรับ แต่ยังมีความหวังและควรยกเลิกมาตรการดังกล่าวอย่างน้อยเป็นการชั่วคราว

มองว่า ควรทบทวน มาตรการLTV ซึ่งต้นเดือนมกราคมนี้ 7 สมาคมอสังหาฯ ตั้งใจส่งหนังสือขอยกเลิก LTV กับประธานคณะกรรมการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่ (นายกิตติรัตน์ ณ ระนอง) แต่ถูกปรับตกเสียก่อน  ดังนั้นอาจต้องรอประธานธปท.คนใหม่และส่งพร้อมไปกับผู้ว่าฯธปท.พิจารณา 

สำหรับมาตรการ ที่เข้ามาช่วยแก้โจทย์ที่ยากให้บรรเทาลง เรียงลำดับความสำคัญ ได้แก่ 1.ยกเลิก LTV ชั่วคราว 2 ปี หรือจนกว่าเศรษฐกิจจะดีแต่หากเห็นสัญญาณเก็งกำไรของคนไทยอาจค่อยนำกลับมาใช้   เพราะจะเพิ่มโอกาสคนซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 รวมถึงกลุ่มลงทุน

2. ลดดอกเบี้ยนโยบายและลดดอกเบี้ยที่แท้จริง ที่ผ่านมา ดอกเบี้ยนโยบาย ลงมาอยู่ที่ 2.25% แต่ดอกเบี้ยที่สถาบันการเงินลด จริงอยู่ที่ 0.12% ซึ่งสถาบันการเงินกำไรนิวไฮซึ่งไม่เหมาะสมท่ามกลางผู้ประกอบการที่แย่ สะท้อนถึงค่าธรรมเนียมที่ธนาคารเรียกเก็บกับลูกค้าในภาวะเศรษฐกิจ ไม่เอื้ออำนาย และไม่ปล่อยสินเชื่อ

3 การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน  ลดดอกเบี้ยแต่ไม่ปล่อยสินเชื่อก็ไม่มีประโยชน์ แต่ตลาดตราสารหนี้หรือหุ้นกู้ต้องยอมรับว่า แย่เพราะนักลงทุนขาดความมั่นใจบริษัทขนาดกลางขนาดเล็กไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้ เหมือนในอดีต ทำให้ต้องพึ่งพิงสถาบันการเงิน ที่ต้องมองว่าสถาบันการเงินควรพิจารณาปล่อยสินเชื่อรองรับตลาดเงินที่หดตัวลง

4.นโยบายรัฐบาลต่ออายุมาตรการโอน-จดจำนองไปอีกปีหรือ 1-2 ปี

ดังนั้นนิยามปี 2568 ปีแห่งโจทย์ยากที่สุดในวงการอสังหาฯ และใช้เวลายาวนานที่สุดในการแก้ (ไม่มั่นใจจะแก้ได้หรือไม่) จึงเป็นเรื่องที่ไม่เกินจริงนัก!!!

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 4,058 วันที่ 2 - 4 มกราคม พ.ศ. 2568