ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ วันนี้ใครตอบโจทย์ลูกค้ามากที่สุดคือผู้ชนะ

และในปี 2559 นี้ “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์”ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ได้ให้สัมภาษณ์ถึงแนวทางของบริษัทคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ประมาณ 5-10% โดยมีเป้ารายได้อยู่ที่ 2 หมื่นล้านบาท

 สถานการณ์เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ปี 59

ปีนี้ไอเอ็มเอฟคาดการณ์เศรษฐกิจโลกเติบโต 3.6% ถือว่าอยู่ในระดับกลางๆโดยค่าเฉลี่ยช่วง 20 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 3.5% ฉะนั้น หากเศรษฐกิจโลกโต 3.6% สิ่งที่เกิดขึ้นคือ เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาเติบโตดี ขณะที่ยุโรป/ญี่ปุ่น กลางๆ จีน แม้ว่าจะเติบโตมากแต่เป็นช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว เนื่องจากที่ผ่านมา จีนโต 7-8% ดังนั้นปี 2559 จีนจะโตอยู่ที่ประมาณ 6% สิ่งที่จะกระทบกับไทยคือการส่งออกไปจีน วันนี้สัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 10% โดยประมาณ มีการคาดการณ์ว่าปี 2559 เศรษฐกิจไทยจะโตได้ 3-4% ส่วนตัวคาดว่าจะเป็นไปตามนั้น

ปัจจัยบวกในปีนี้ประกอบด้วย การลงทุนภาครัฐ การท่องเที่ยวที่ยังมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ต้นทุนต่างๆยังคงต่ำต่อเนื่องจากปีก่อน ทั้งราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ย รวมกับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ และการเลือกตั้ง หากทั้งหมดนี้ได้ผลก็จะช่วยดึงความเชื่อมั่นภาคประชาชนให้กลับคืนมาได้ การลงทุนภาคเอกชนและการบริโภคของประชาชนที่คิดเป็นสัดส่วน 60-70% ของจีดีพีก็จะกลับมาเอง
 

สิ่งที่จะเกิดขึ้นในภาคอสังหาฯคือ 4 เดือนแรก ยอดโอนของบริษัทอสังหาฯจะเติบโตแน่นอน คอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จจะมียอดโอนสูงมาก บริษัทที่มีบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายก็จะได้รับอานิสงค์ดังกล่าวด้วย ดังนั้น จะเห็นบริษัทอสังหาฯเร่งออกแคมเปญเพื่อสร้างยอดโอน ทั้งนี้ แนวโน้มตลาดบ้านระดับไฮเอนด์ยังขายได้ดี เพียงแต่ขาดความมั่นใจ ขณะที่กลุ่มกลาง-ล่าง ประสบปัญหา เนื่องจากราคาสินค้าเกษตร ภัยแล้ง ทำให้รายได้ในกลุ่มนี้ไม่ค่อยดีรวมถึงกลุ่มเอสเอ็มอี คอนโดฯมีอัตราการเติบโตแต่ไม่เท่าปี2558 เพราะปี 2558 มีการเปิดตัวจำนวนมาก

นอกจากนี้ตลาดทาวน์โฮมหรือบ้านแฝดในเมือง ก็เป็นอีกตลาดที่น่าสนใจ สืบเนื่องจากราคาที่ดินช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมามีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะที่ดินกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้า ขณะที่การก่อสร้างรถไฟฟ้าวิ่งตามไม่ทันราคาที่ดิน ทำให้คอนโดฯติดรถไฟฟ้ามีราคาค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม ยังมีที่ดินในเมืองตามซอย เช่น บริเวณทองหล่อ ก็อาจจะนำมาพัฒนาทาวน์โฮมหรือบ้านแฝด แม้ตลาดไม่ใหญ่แต่ก็เป็นตลาดที่น่าสนใจ

 

กลยุทธ์สู่เป้าหมายปี 59

กระบวนการทำงานหลักๆมี3 เรื่องที่จะทำ นอกเหนือจากการจับตลาดบ้านราคาแพงที่เป็นแผน 5 ปีคือ 1.คุณภาพ จะทำให้เข้มข้นมากขึ้น โดยมีความท้าทายว่า จะทำอย่างไรให้คุณภาพเติบโตไปพร้อมๆกับปริมาณ 2.รีดไขมัน แต่ไม่ลดคุณภาพ โดยในปี 2558 ลดค่าใช้จ่ายที่ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ เช่น ปรับกระบวนการทำงานให้ชัดเจน ทำให้งานกระชับใช้คนน้อยลง หรือการเพิ่มสัดส่วนของดิจิตอล มาร์เก็ตติ้ง มากกว่าอะนาล็อก มาร์เก็ตติ้ง เพราะคนเสพสื่อดิจิตอลมากขึ้น ทำให้ค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่เดิมอยู่ที่ประมาณ 3% ทำให้เป็น 3% ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น และ 3.เรื่องของนวัตกรรม ปัจจุบันนอกจากแข่งขันด้วยทำเล และราคาแล้ว ยังมีอีกสิ่งที่ต้องแข่ง คือเรื่องการออกแบบ วันนี้ใครตอบโจทย์ลูกค้ามากที่สุดคือผู้ชนะ เพราะวันนี้เรื่องของโลเคชันและราคาแข่งมาถึงจุดหนึ่ง ที่ไม่มีใครโดดเด่นแตกต่างกันมาก อย่างโครงการแกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด ใน 2 ทำเลคือ จรัญสนิทวงศ์ กับสุขุมวิท ตรงลาซาน ซึ่งตามแผนเปิดตัวปี 2559 จะเป็นสินค้าใหม่ของบริษัทที่นำเรื่องของนวัตกรรมใส่เข้าไปด้วย

โดยบริษัทมีการวิจัยแบบโฟกัสกรุ๊ป เพื่อสอบถามความต้องการ การใช้ชีวิต และปัญหาจากการดำเนินชีวิตภายในบ้าน ซึ่งจะแปลงปัญหาเหล่านั้นออกมาเป็นดีไซน์และนวัตกรรม เพื่อช่วยแก้ปัญหา ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องทำอย่างต่อเนื่อง สิ่งเหล่านี้เป็นเรื่องหลักที่จะดำเนินการในปีนี้ควบคู่กับการซื้อที่ดิน

“จากการสำรวจพบว่าบ้าน 5 ห้องนอน เวลาอยู่จริงจะเป็นลักษณะครอบครัวใหญ่ มีผู้สูงอายุ ไม่อยากเดินขึ้นชั้นบนก็จะอยู่ชั้นล่าง บริษัทฯร่วมกับเอสซีจีทำนวัตกรรมสำหรับผู้สูงอายุขึ้นมา โดยห้องนอนด้านล่างซึ่งเป็นห้องนอนผู้สูงอายุสามารถเข้าออกได้สะดวก โดยไม่มีพื้นต่างระดับ และมีราวจับช่วยทรงตัว พื้นเป็นลักษณะ solf floor ที่ช่วยลดแรงกระแทกเมื่อหกล้ม นี่เป็นเพียงส่วนหนึ่งของนวัตกรรมที่จะใส่เข้าไปในบ้าน”

 งบซื้อที่ดิน 5 พันล้านบาท

สำหรับเรื่องงบซื้อที่ดินนั้น ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 7.5 พันล้านบาท สำหรับปีนี้อยู่ที่ประมาณ 5 พันล้านบาท เหตุที่ลดลงเพราะสินค้าที่มีอยู่ในมือเพียงพอกับการเติบโตภายใน 3 ปี วันนี้มีโครงการทั้งหมด 37 โครงการ มูลค่า 3.1 หมื่นล้านบาท ไม่นับรวมโครงการแกรนด์บางกอก บูเลอวาร์ด 2โครงการ ที่เปิดรอบพิเศษไป ซึ่งมีมูลค่ารวม 6 พันล้านบาท จึงมีที่ดินอยู่ในมือพร้อมพัฒนาโครงการได้อีก 2 หมื่นล้านบาท รวม 5.7 หมื่นล้านบาท หากรวมแบ็กล็อกอีก 1หมื่นล้านบาท

 สัดส่วนลูกค้าต่างชาติ

จากการที่บริษัทรุกสู่ตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณกว่า 30% ดังนั้น นอกจากลูกค้าในประเทศแล้วยังได้ขยายฐานลูกค้าต่างชาติ โดยโครงการคอนโดฯส่วนใหญ่อยู่ที่พัทยา คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 1 ใน 4 ของกลุ่มคอนโดฯทั้งหมดของบริษัท และสัดส่วนลูกค้าต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 1 ใน 5 หรือประมาณ 20% แต่มีแผนเพิ่มสัดส่วนลูกค้ากลุ่มนี้ให้มากขึ้นผ่านการทำโรดโชว์ และโครงการที่จะนำไปทำตลาดคือ เซนทริค รัชดาห้วยขวาง เหลือประมาณ 30% นอกจากนี้โครงการที่จะเน้นคือกลุ่มลักชัวร์รี อย่างเช่น ศาลาแดงวัน หรือโครงการใหม่ที่ชิดลม ซึ่งจะเปิดโครงการต่อไป เนื่องจากประเทศไทยอยู่ในทำเลที่ดี คนต่างชาติต้องการมาลงทุน วันนี้ประเทศไทยเป็น 1 ใน 3 พื้นที่ที่น่าลงทุนของนักลงทุนคอนโดฯของจีน

“ราคาคอนโดฯของเราเมื่อเทียบกับสิงคโปร์ต่างกันประมาณ 4 เท่า ต่างชาติให้ความสนใจ เราจะเน้นตัวไพรม์โลเกชันเป็นหลัก ประเทศที่จะโรดโชว์ในปีนี้คือ มาเลเซีย ฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน เพราะคนจีนชอบซื้ออสังหาฯที่อเมริกา เป็นอันดับ 1 ที่ 2 คือ ออสเตรีย ที่ 3 คือ ไทย โดยอยู่ใน 3 จังหวัดหลักคือ เชียงใหม่ เป็นตลาดเกษียณอายุ พัทยา เดินทางสะดวกไปทะเลง่าย และกรุงเทพฯ เหตุผลคือ สภาพอากาศคล้ายบ้านเขา ฉะนั้นวันนี้กรุงเทพฯและเมืองใกล้ๆยังมีโอกาสเกิดอะไรใหม่ๆได้อีกมาก ถ้าจะไปต่างจังหวัด คงเป็นเมืองท่องเที่ยวและจังหวัดใกล้ๆกรุงเทพฯ คาดกว่าไม่เกิน 10% ของพอร์ต”

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,122 วันที่ 14 - 16 มกราคม พ.ศ. 2559