ส่องพื้นที่แนวรถไฟฟ้าย่านไหนราคาพุ่ง

วิจัยกรุงศรีโดยธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) ได้ประเมินพื้นที่ที่มีศักยภาพในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2563-2565 จะเป็นพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ 3 โซน และ บริเวณใจกลางกรุงเทพฯ อีก 2 โซน ได้แก่

1 .พื้นที่บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว (เหนือ) หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต (โซน D) ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรและอพาร์ตเมนต์ แต่ปัจจุบันเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมรองรับโครงการรถไฟฟ้าที่จะแล้วเสร็จในปี 2563 

อีกทั้งยังเป็นที่ตั้งของสถานที่ราชการ โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย รวมทั้งอยู่ไม่ไกลจากสนามบินดอนเมือง จึงคาดว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่แถบนี้สูงขึ้นในอนาคต  สำหรับที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากที่สุดในโซนนี้คือ คอนโดมิเนียม รองลงมา คือ ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย 33.6% 33.9% และ 21.1% ตามลําดับ 

2. พื้นที่ย่านรัชดาภิเษก ลาดพร้าว (โซน F) เป็นศูนย์รวมของที่อยู่อาศัย แหล่งธุรกิจ และแหล่งบันเทิง ถือเป็นพื้นที่ CBD (Central Business District) ใหม่และมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สําโรง) ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี 2563 ทําให้การเดินทางในระยะต่อไปจะเชื่อมต่อครอบคลุมทั้งในเมือง และขยายออกนอกพื้นที่มากขึ้น 

ปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่สนใจของลูกค้าทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 42.9% ส่วนบ้านแนวราบ ซึ่งมีข้อจํากัดด้านที่ดินที่เหมาะสําหรับการพัฒนามีอยู่น้อย ทําให้จํานวนยูนิตมีไม่มากส่งผลให้บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มีอัตราการขายเฉลี่ยค่อนข้างสูงที่ 38.4% และ 54.2% ตามลําดับ 

3. พื้นที่บริเวณใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ (โซน I) เป็นพื้นที่บริเวณ สีลม สาทร ถนนพระรามที่ 4 เพลินจิต ถนนวิทยุ อโศก และสุขุมวิท มีความสะดวกในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าทั้ง 2 ประเภท (BTS/MRT) และทางพิเศษยกระดับ อีกทั้งมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มาก ราคาที่อยู่อาศัยจึงสูงกว่าโซนอื่นๆ

ปัจจุบัน โครงการส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับ High-end ซึ่งเป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างประเทศ โดยอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียม อยู่ที่ 41.2% ส่วนบ้านแนวราบจะเป็นโครงการระดับบน ราคาเฉลี่ยยูนิตละ 20 ล้านบาทขึ้นไป มีจํานวนยูนิตต่อโครงการไม่มากทําให้บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มีอัตราการขายเฉลี่ยค่อนข้างสูงที่ 43.2% และ 42.1% ตามลําดับ 

4. พื้นที่บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ําเงิน (โซน L) และพื้นที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ (โซน M) เป็นพื้นที่เชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ถนนสีลม-สาทร) การเดินทางสะดวกทั้งรถไฟฟ้า (ปัจจุบันสายสีน้ําเงินได้เปิดให้บริการครบทั้งสายหัวลําโพง-บางแคและบางซื่อ-ท่าพระ รวมทั้งมีจุดตัดกับสายสีเขียวที่สถานีบางหว้า) และระบบถนน ถนนเพชรเกษม ถนนกัลปพฤกษ์ ถนนราชพฤกษ์ และถนนพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 

ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในโซน E เป็นคอนโดมิเนียมมีอัตราการขายเฉลี่ย 39.5% ขณะที่โซน M ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มีอัตราการขายเฉลี่ย 29.4% และ 30.7% ตามลําดับ 
 

5. พื้นที่ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา (โซน N) เป็นพื้นที่รอบนอกที่มีเส้นทางคมนาคมและทางด่วนเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก รวมทั้งมีการพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลเวสต์เกตและเมกะบางใหญ่ อีกทั้งในอนาคตจะมีโครงการมอเตอร์เวย์สายบางใหญ่-กาญจนบุรีเชื่อมต่อไปสู่ภาคตะวันตก ปัจจัยเหล่านี้เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต

ปัจจุบันโครงการบ้านแนวราบได้รับการตอบรับที่ดีต่อเนื่อง สําหรับที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากที่สุดในโซนนี้ คือทาวน์เฮาส์รองลงมาเป็นบ้านเดียว โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยที่ 24.0% และที่ 25.8%  ตามลําดับ

โดยปกติโครงการใหม่ที่ตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าจะมีอัตราการขายได้สูงกว่าทําเลอื่นๆ แต่การเปิดโครงการใหม่ที่เร่งตัวขึ้นในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมา ส่งผลให้มียูนิตเหลือขายสะสมสูงในบางพื้นที่ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงิน ได้แก่ โซน N M D และ C ในทําเลที่อยู่ไกลที่ตั้ง สถานีรถไฟฟ้า คาดว่าจะต้องใช้เวลาในการดูดซับอุปทานส่วนเกินอีกไม่น้อยกว่า 2-3 ปี ทําให้การพัฒนาโครงการใหม่ในพื้นที่เหล่านี้อาจมีอัตราการขายไม่สูงนัก 

อย่างไรก็ตาม ด้วยศักยภาพของพื้นที่มีแนวเติบโตในอนาคต โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณบางซื่อ (โซน C) จะเป็นศูนย์กลางคมนาคมขนส่งทางราง “สถานีกลางบางซื่อ” ทั้งรถไฟทางไกล รถไฟชานเมือง รถไฟฟ้าในเมือง และรถไฟความเร็วสูงในระยะต่อไป รวมถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการในการชะลอเปิดโครงการใหม่อาจช่วย บรรเทาปัญหาอุปทานส่วนเกินให้ลดลงในระยะต่อไป