สินเชื่อที่อยู่อาศัย ไตรมาสแรก ติดลบ20%
เอกชนชี้ ร่างเกณฑ์จัดหาที่อยู่อาศัยของธปท.หลักการดี แต่ไม่เพียงพอเพื่อพิสูจน์หลักฐาน/ นิยามที่บ่งบอกว่า “เก็งกำไรหรือ ฟุ่มเฟือย” คาดสินเชื่อบ้านครึ่งแรกปี 67 ลดลงเมื่อเทียบกับปี 66 แต่ลุ้นมาตรการรัฐ หนุนยอดปล่อยกู้รายย่อย
แหล่งข่าวเปิดเผยกับ“ฐานเศรษฐกิจ” ถึงกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)เปิดรับฟังความคิดเห็นแนวนโยบายการให้สินเชื่อภาคธุรกิจบางประเภท ซึ่งมีเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดหาที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์กับการให้สินเชื่อกับบุคคลธรรมดาเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยว่า ส่วนตัวมองว่า การยกร่างเกณฑ์ดังกล่าว อาจมีข้อสังเกตุจากปริมาณ Supply สินค้าที่เป็นที่อยู่อาศัยมีจำนวนยูนิตเหลือขายจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ อยู่เป็นจำนวนที่มาก ขณะที่อัตราการโอนอยู่ในอัตราที่เติบโตลดลง
รวมทั้งอัตราการขายปรับตัวลดลง เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากทั้งปัจจัยภายในและภายนอกประเทศที่ส่งผลกระทบต่อภาวะรายได้ที่ลดลง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าผู้ประกอบธุรกิจที่มีกำลังซื้อบ้านในราคาสูงที่ปรับตัวลงจากการหารายได้ที่ลดลง ขณะที่ต้นทุนค่าใช้จ่ายปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งต้นทุนดอกเบี้ย ค่าแรง วัตถุดิบ ค่าใช้จ่ายในการผลิตและค่าขนส่ง ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจที่ชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ในช่วงนี้
ประกอบกับภาวะหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้คุณภาพหนี้ปรับตัวแย่ลง ทำให้มีความเสี่ยงในการที่จะได้รับวงเงินอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ขณะที่ Supply ของตลาดบ้านมือสองมีปริมาณสินค้าในตลาดค่อนข้างมาก
“ปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้น อาจจะเป็นปัจจัยประกอบที่หน่วยงานที่รับผิดชอบโดยตรงมีความกังวลที่สถาบันการเงินจะมีการสนับสนุนวงเงินสินเชื่อเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมเข้าสู่ระบบอีก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศในอนาคตได้” แหล่งข่าวกล่าว
อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า ทุกสถาบันการเงินให้ความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อโครงการจัดหาที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอยู่แล้ว โดยเฉพาะมีการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการอย่างละเอียดตามหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อและกรอบความเสี่ยงของแต่ละแห่งเห็นได้จากอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้ประกอบการเองปรับกลยุทธ์ในการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยงของบริษัทเช่นกัน
ดังนั้น ประกาศดังกล่าวอาจจะไม่ได้ส่งผลกระทบมากนัก เพราะในส่วนของโครงการที่ดำเนินการตามกฎระเบียบและข้อกำหนดของภาครัฐมีการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ภาวะเศรษฐกิจในช่วงนี้ ซึ่งอาจจะเห็นเรื่องการชะลอการลงทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางราย เพื่อใช้เวลาในการบริหาร Stock สินค้าที่ยังต้องแบกภาระต้นทุนและค่าใช้จ่ายอยู่
แหล่งข่าวอีกรายให้ข้อสังเกตุว่า หลักเกณฑ์นี้ ควรจะให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับ
- การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีแบ่งแปลงจำนวนไม่เกิน 9 แปลง ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ซึ่งปัจจุบันมีมากขึ้น ตามเกณฑ์นี้จะตีความว่า โครงการนี้จะถือเป็นการหลีกเลี่ยงเพื่อไม่ต้องขอรับใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ทุกกรณีหรือไม่
- การให้สินเชื่อพัฒนาโครงการที่ต้องเป็น “โครงการเสริมสร้างที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำการให้แก่ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง มิใช่สำหรับการเก็งกำไรหรือแสดงออกถึงความเป็นอยู่อย่างฟุ่มเฟือย” ซึ่งยังไม่ชัดเจนว่า จะมีการตีความว่า“การซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนสำหรับการปล่อยเช่า และการซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน (การทำ Wealth Management) จะถือว่าเป็น “การเก็งกำไร” หรือไม่
- โครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง หรือโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ท่องเที่ยว ถือเป็น “การแสดงออกถึงความเป็นอยู่อย่างฟุ่มเฟือย” หรือไม่ ซึ่งคำถามเหล่านี้ควรจะมีการกำหนด ให้ชัดเจน เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน มีการขับเคลื่อนโดยผู้ซื้อกลุ่มนี้ในสัดส่วนที่มากพอสมควร
ส่วนแนวโน้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยทั้งปี 2567 มีโอกาสที่จะต่ำกว่าปี 2566 เล็กน้อย แต่ถ้าเศรษฐกิจทั้งปีขยายตัวต่ำกว่าเป้าหมายและทิศทางยอดขายใหม่ปรับตัวต่ำลงกว่าปีก่อน อาจจะเห็นตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยขยายตัวติดลบได้ โดยยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยไตรมาสแรกติดลบไปแล้วประมาณ 20.5%
“คาดว่าช่วงครึ่งแรกปี 67 สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะปรับตัวลดลงเมื่อเทียบปี 66 แต่ทิศทางสินเชื่อรายย่อยน่าจะมีปรับตัวดีขึ้นจากมาตรการรัฐกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงคาดว่าจะช่วยให้เกิดความต้องการขอสินเชื่อเพิ่มขึ้น”
หน้า 13 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,003 วันที่ 23 - 26 มิถุนายน พ.ศ. 2567