ปิดแคมป์ก่อสร้าง1เดือน  หมัดน็อก อสังหาฯ ปี 64 ‘กอดคอกันล้ม’

คำสั่งปิดแคมป์แรงงานก่อสร้าง  1 เดือน พื้นที่สีแดง กรุงเทพฯ และปริมณฑล ของ ศบค. เพื่อหวังสกัดคลัสเตอร์การระบาดใหญ่ของไวรัสโควิด - 19 ที่ลุกลามจุดแออัด นอกจากเป็นประเด็นใหญ่ ในแง่ตลาดแรงงานนับแสนคน ที่รัฐต้องเข้าไปดูแลชดเชยรายได้ ตรวจคัดกรองโรคเชิงรุก และควบคุมการเคลื่อนย้ายแพร่เชื้อใหม่ ในแคมป์ที่ถูกปิดตาย ห้ามเข้า-ออก มากกว่า 890 แห่ง  ( 5-6 จังหวัด)

ในแง่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2564 นั้น ยังนับเป็นปัจจัยลบใหม่ ซ้ำเติมภาวะการหดตัวครั้งใหญ่ที่เดิม เผชิญกับ ‘กับดัก’ เรื่องกำลังซื้อของผู้บริโภค ที่ลดลงตามเศรษฐกิจสุกงอม กระทบรายได้ผู้ประกอบการ กลุ่มโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมอยู่ก่อนแล้ว ลุ้นโอกาสฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ภายใต้สมมติฐานวิกฤติโควิดคลี่คลาย มีสัญญาณบวกทางเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นผู้บริโภคกลับมา

ขณะเดียวกัน รายได้หลัก ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นจากยอดขายเก่าเมื่อ 1-2 ปีก่อนหน้า ที่ตุนไว้ในมือ โดยพบจะทยอยครบกำหนดการโอนฯ หมุนกลับมาเป็นรายได้ในช่วงครึ่งปีหลังแทบทั้งสิ้น จากโครงการที่มีสถานะก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จจำนวนมาก แต่กลับมาเจอแรงกดดันใหม่

ทั้งนี้ เมื่อพิเคราะห์ถึงผลพวงจากการหยุดก่อสร้างเบื้องต้น 1 เดือน ทำเลหลัก (กทม.-ปริมณฑล) ของตลาดที่อยู่อาศัยไทย สัดส่วนถึง 70% ของทั้งประเทศ มีมูลค่าต่อปีราว  8-9 แสนล้านบาทนั้น สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เคยประเมิน ว่าความเสียหายต่อเดือนร่วม 7-8 หมื่นล้านบาท 

ขณะนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เผยในเชิงความเสียหายต่อผู้ประกอบการและตลาด ว่า แม้ปัญหาคลัสเตอร์ในแคมป์แรงงาน เป็นเรื่องต้องแก้ไขร่วมกัน แต่การสั่งหยุดก่อสร้างโครงการ 1 เดือนนับจากนี้ มีผลกระทบร้ายแรงกว่าที่คาดไว้ ระบุ ธุรกิจอสังหาฯ ต่างจากร้านอาหาร ที่ปิดแล้ว หาคนเซ้งกิจการต่อได้ แต่ตึกสร้าง ค้างท่อน เจ้าของเงินหมด ไม่สามารถขายต่อใครได้ ที่น่าห่วงสุด คือ มีผู้ประกอบการหลายราย เข้ามาปรึกษา หลังเตรียมเรียกลูกค้าเข้ามาตรวจห้อง ส่งมอบ เก็บรายได้เดือนหน้า แต่ขณะนี้ทำไม่ได้ กระทบต่อเงินหลักร้อยล้านบาท ซึ่งมีผลต่อสภาพคล่องของบริษัทนั้นๆ แน่นอน 

โดยเฉพาะรายเล็ก ที่ต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยเงินกู้ทั้งในระบบและนอกระบบ ซึ่งเงินดาวน์ 20% ที่เรียกเก็บมาจากลูกค้า สูญเปล่าทันที เมื่อยอด 80% ที่เหลือไม่ตามมา คาดหากคำสั่งดังกล่าวยืดเยื้อมากกว่า 1 เดือน อุตสาหกรรมอสังหาฯอาจล้มทั้งกระดาน เพราะต้องยอมรับว่า การกำหนดส่งห้องให้ลูกค้าล่าช้า มีความเสี่ยงที่ลูกค้าจะทิ้งโอน ขอคืนเงินจำนวนมาก

“ประเมินกรณีเลวร้ายสุุด ถูกสั่งเปิดๆ ปิดๆ เหมือนธุรกิจร้านอาหารก่อนหน้า อาจได้เห็นภาพกอดคอกันตายทั้งอุตสาหกรรม เพราะลูกค้าหลายคน ก็หาทางคืนห้อง ไม่โอนฯอยู่แล้ว รายใหญ่อาจดิ้นได้ แต่รายเล็กใครทำหลายโครงการ ขาดเงินแน่นอน ส่วนในแนวราบ จากที่ขายได้ แต่รอบนี้แบงก์เข้มขึ้นแน่ จากเครดิตดี อาจผ่านยากขึ้น” 

ขณะนายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ประเมินว่า การปิดแคมป์ 1 เดือน จะกระทบในแง่ยอดขาย ที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ เปลี่ยน Backlog (ยอดขายรอโอนฯ) เป็นเงินสดยาก สะเทือนถึงแผนการเงิน และส่วนรายได้ของปีนี้แน่นอน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ หวั่นปัญหา แรงงานบางส่วนหลุดรอดออกไป แล้วไม่กลับเข้ามาทำงานอีก จะซ้ำเติมปัญหาต้นทุน ที่เดิมอ่วมจากค่าวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก ปรับราคาแพงขึ้น อยู่ก่อนแล้ว 

“การก่อสร้างมีหลายสถานะ ไม่ชัดเจน ถึงจำนวนโครงการที่ใกล้แล้วเสร็จ ส่วน 30 วัน การควบคุมโรคจะสำเร็จหรือไม่ ยังประเมินไม่ได้ และหากยืดเยื้อ หลุดช่วงไตรมาส 3 คงกระทบต่อหน่วยโอนฯเยอะแน่นอน ผิดคาดการณ์ ที่จากเดิมมอง ตลาด คงติดลบไม่ต่างจากปีก่อนหน้า ส่วนยอดขายใหม่ ลดลงต่อเนื่อง ฟันธง ปีนี้ ยากมากที่ตลาดจะขยายตัวได้” ทั้งนี้ หลังมาตรการ ลดหย่อน ค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนโอนฯ และจดจำนอง 0.01% จะสิ้นสุด 31 ธ.ค. 2564 หากภาพรวมเศรษฐกิจ และภาคอสังหาฯยังไม่สามารถเดินหน้าธุรกิจได้ ก็เตรียมนำเสนอ สนับสนุนให้รัฐบาล ช่วยยืดระยะมาตรการดังกล่าวออกไปก่อน เพื่อไม่เป็นการตัดโอกาสผู้ซื้อที่โอนฯไม่ทันกำหนด จากโครงการก่อสร้างที่แล้วเสร็จไม่ทัน 

เช่นเดียวกับ นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลว่า ช่วง พ.ย. - ธ.ค. ของทุกปี มักเป็นไทม์ไลน์ การตรวจรับห้อง โอนฯ โครง การคอนโดฯ ของผู้ประกอบการหลายค่าย เบื้องต้น ผู้รับเหมาหยุดก่อสร้าง 1 เดือน เท่ากับสร้างความเสี่ยงให้โครงการเหล่านั้นก่อสร้างไม่เสร็จทันมาตรการลดค่าธรรมเนียมที่จะหมดอายุลง และหากรัฐไม่ยืดมาตรการออกไป ผู้ประกอบการอาจต้องแบกรับภาระดังกล่าวให้ลูกค้าแทน กลายเป็นต้นทุนที่งอกเพิ่มขึ้นมา ท่ามกลางการขายใหม่ได้ยาก 

นอกจากนี้ แคมป์ก่อสร้างเล็กๆ ที่ไม่ได้อยู่ในระบบดูแลของรัฐ จากผู้รับเหมารายย่อย ซึ่งเป็นที่นิยมในการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่  โดยมีแรงงานตั้งแต่ 5 - 20 คน กระจายพักอาศัยอยู่ในโครงการ เมื่อสายป่านการเงิน ผู้รับเหมายาวไม่พอ ภาระการดูแล ต้นทุนจัดสรรอาหารต่างๆ 30 วัน จึงตกอยู่ที่ผู้ว่าจ้าง หรือผู้ประกอบการเป็นหลัก เพราะจำเป็นต้องยื้อไว้ จากปัญหาหาแรงงานใหม่เป็นเรื่องยาก 

นางสาวเกษรา ยังระบุว่า คำสั่งของรัฐบาลที่ออกมา ค่อนข้างย้อนแย้งกับนัยความสำคัญของภาคอุตสาหกรรมอสังหาฯ ที่ในเวลานี้แทบจะเป็นเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย ที่พอจะวิ่งไปได้ ขนาดตลาดใหญ่ มีเม็ดเงินมหาศาลเกิดขึ้นตั้งแต่ต้นน้ำ ยันปลายน้ำ แต่การสั่งหยุดก่อสร้าง เท่ากับเป็นการตัด ซัพพลายเชนของระบบ กระทบไปกระทั่งแม้แต่แต่อาชีพย่อย รับติดตั้งม่าน หรือ ทำสวนในบ้านพักด้วยซ้ำ 

“อสังหาฯ เป็นเซกเตอร์ใหญ่ ไลน์การผลิตยาวมาก มีวงจรหมุนเวียนทางเศรษฐกิจเยอะ การปิด 30 วัน ผลกระทบมหาศาล ดีเวลลอปเปอร์เองก็ไม่มีของขาย แม้จะมีสต๊อก แต่ลูกค้าต้องการตรวจเก็บงาน ฉะนั้น รายได้หายแน่ๆ ขณะผู้รับเหมารายเล็กไซส์แนวราบตกสำรวจ หากต้องการยื้อให้อยู่ต่อ เราต้องยอมจ่าย”

ทั้งนี้ เบื้องต้นบริษัทมีกำหนด โอนกรรมสิทธิ์ 2 โครงการคอนโดฯใหญ่ ‘นิช โมโน อิสรภาพ’ และ ‘เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ’ มูลค่ารวมกัน มากกว่า 1 พันล้านบาท ไม่นับรวมทาวน์เฮ้าส์อีกหลายโครงการ

หน้า 20 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,692 วันที่ 1 - 3 กรกฎาคม พ.ศ. 2564