ผังเมืองพลิกโฉมมหานคร จุดพลุมิกซ์ยูส บูมกทม.โซนเหนือ

การจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่4 ขั้นตอน ล่าสุดมีความก้าวหน้าไปมาก  โดยในเดือนธันวาคมที่จะถึงนี้ เตรียมประกาศประชุมประชาชน ทั้ง 50 เขต   คาดว่าจะมีผลบังคับใช้จริงกลางปี2568โดยขั้นตอนก่อนประกาศใช้  สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง  กรุงเทพมหานคร จะปิดประกาศ 90วัน เพื่อเปิดรับฟังเสียงทุกภาคส่วนโดยอาศัยอำนาจแห่งพระราชบัญญัติ การผังเมืองพ.ศ.2562 โดยไม่เฉพาะเจาะจงต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสีย อย่างดีเวลอปเปอร์ประชาชนเจ้าของที่ดิน เชื่อว่าจะมีผู้ส่งคำร้องเข้ามาจำนวนมาก

ภาพรวม ทำเลที่มีศักยภาพสูง เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินไปจากเดิม ที่มากที่สุดจะเป็น ทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่นถนนลาดพร้าว ถนนศรีนครินทร์ ถนนรามอินทรา เปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เพิ่มความถี่พัฒนาคอนโดมิเนียมได้มากขึ้นสอดคล้องกับราคาที่ดิน ที่เปลี่ยนแปลงไปจากอิทธิพลของรถไฟฟ้า   

ทั้งนี้นอกจากการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกทม.ใหม่ เปลี่ยนแปลงมากที่สุดจนสร้างความฮือฮา คือการปรับเพิ่ม พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)  (ย.6-ย.10) ครองพื้นที่มากถึง 349.95 ตร.กม. เพิ่มขึ้น 23.49% คิดเป็น 41.06% ของพื้นที่รวมกทม. 1,568.73 ตร.กม. เมื่อเทียบกับผังเมืองรวมกทม. ปี2556 มีพื้นที่ 248.08 ตร.กม. ส่งผลดีต่อดีเวลลอปเปอร์ เพิ่มพื้นที่ขาย โครงการได้มากขึ้น คือ สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 23 เมตร และอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 1 หมื่นตารางเมตร ได้โดยเฉพาะทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าที่เป็นทั้งสถานีเดี่ยวๆ และสถานีร่วมแล้วนั้น

สำหรับพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)แม้จะปรับสัดส่วนขึ้นไม่มาก แต่ได้เปลี่ยนแปลงในบางทำเลให้น่าลงทุน  ที่น่าจับตาโดยกลุ่มนักวิชาการชำนาญการด้านผังเมืองวิเคราะห์ว่า ทำเลที่ดีที่สุด และมีศักยภาพสูงจะเป็นฮับมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ สร้างความเจริญให้กับพื้นที่ ไม่แพ้ทำเลใจกลางเมือง ได้แก่ กทม. โซนเหนือ 3 ทำเลทอง  ได้แก่ 1.รัชโยธิน 2.ปากทางลาดพร้าว (ห้าแยกลาดพร้าว)และ 3.รัชวิภา (วิภาวดี-รัชดาฯ)  

มีลักษณะวงกลม จากปากทางลาดพร้าว (ห้าแยกลาดพร้าว) วิ่งไปตามถนนพหลโยธิน วนเข้าถนนรัชดาฯ บริเวณ SCB สำนักงานใหญ่ และฝั่งพื้นที่เชิงพาณิชย์ โรงภาพยนตร์ เมเจอร์รัชโยธินจากนั้นวิ่งไปออกถนนวิภาวดี ผ่าน ปตท.กระทรวงพลังงานวนเข้าห้าแยกลาดพร้าว ทำเลก้อนนี้มีศักยภาพสูงและเปรียบเหมือนหัวแหวนในโซนดังกล่าว และแผ่รัศมีความเจริญกระจายไปยังพื้นที่โดยรอบ  

  โดยบริเวณดังกล่าวปรับจากพื้นที่สีส้มเป็นพื้นที่สีนํ้าตาล และสนับสนุนเป็นโครงการมิกซ์ยูส คือ โครงการรูปแบบผสมผสานทั้งศูนย์การค้าโรงแรมที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงานเพื่อพัฒนาพื้นที่เกิดประโยชน์สูงสุดรวมไว้ในที่เดียวทั้งแหล่งงาน การพักอาศัย รวมถึงการช้อปปิ้งแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเพื่อดึงคนใช้ระบบขนส่งมวลชนที่รัฐสร้างขึ้นลดปัญหาจราจรมลพิษ PM2.5 ซึ่งเน้นประโยชน์ใช้สอยมากกว่าขนาดความใหญ่ความสูงของอาคาร

 ที่ดินที่มีศักยภาพในอนาคต จะเป็นที่ดินแดนเนรมิต (เก่า) ปัจจุบัน เป็นจ๊อดแฟร์แดนเนรมิต 33ไร่ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าโอบล้อมไปด้วยโครงการคอนโดมิเนียมชั้นนำ ที่เยื้องกันและอยู่ระหว่างก่อสร้างเฟสแรกจะเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 48 ไร่ เซ็นทรัลพหลโยธินมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 2 หมื่นล้านบาท ของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจำกัด (มหาชน) ไม่ห่างกันมากบริเวณ ถนนพหลโยธินตัดถนนรัชดาฯอยู่ระหว่างก่อสร้างเช่นกันคือโครงการ รัชโยธิน ฮิลส์ โครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน โรงแรมศูนย์การจัดประชุม รวมถึงพื้นที่ค้าปลีก รวม 49,000 ตารางเมตร ของกลุ่มบริษัท เออร์เบินฮอลพิทาลิตี้ กรุ๊ปจำกัด หรือ UHG   

นอกจากนี้ยังประเมินว่าที่ดินที่น่าจับตาบริเวณแยกรัชวิภา ถนนวิภาวดีเชื่อมต่อไปยังรัชดาที่ดินแปลงใหญ่ที่ประกาศขายไปช่วง หลายเดือนก่อนซึ่งเป็นที่ตั้งสำนักงาน บริษัทเดินรถเอกชน “นครชัยแอร์” ราว 19 ไร่ ผังเมืองใหม่กำหนดเป็นพื้นที่สีนํ้าตาลพัฒนามิกซ์ยูสได้ ใกล้กันเป็นโชว์รูมเบนซ์ บนที่ดินสำนักพิมพ์บ้านเมืองรวมถึงบริเวณวิภาวดี ช่วงต้นสมบัติทัวร์ ยกเลิก “สาขาวิภาวดี” และมีแผนเปิดตัวศูนย์ให้บริการแห่งใหม่ส่งผลให้ทำเลนี้สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ในอนาคต

ขณะปากทางลาดพร้าวปัจจุบันสังเกตเริ่ม มีโรงแรมใหม่ๆ ร้านอาหาร ร้านกินดื่ม เกิดขึ้นรวมทั้งศูนย์การค้าที่เกิดก่อนหน้า  ทำให้จุดนี้เป็นทำเลศักยภาพ ขณะโรงแรมรุ่นเก่าๆ ที่ไม่ปรับตัว สู้ต้นทุนไม่ไหว ได้ขาย ที่ดิน ให้กับดีเวลลอปเปอร์  เช่น โรงแรมลาดพร้าว บริเวณ ลาดพร้าวซอย4 ห่างจากปากทางลาดพร้าวไม่มาก ปัจจุบันเป็นคอนโดมิเนียมของค่ายเมเจอร์เปิดขายราคาต่อหน่วยว่า3ล้านบาท

"ห้าแยกลาดพร้าว"ที่มีการเปลี่ยนแปลง (ฝั่งวิภาวดี) จะเป็นอาคารสำนักงานเอสโอเอซิสของ บมจ.สิงห์เอสเตทอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกความสูง36ชั้น พื้นที่ 53,000 ตารางเมตรปัจจุบันเปิดให้บริการแล้วและเดินทะลุถึงกันได้จากซอยเฉยพ่วงไปฝั่งพหลโยธิน พบตึกแฝด36ชั้นพื้นที่ 75,000 ตารางเมตรโครงการหมอชิตคอมเพล็กซ์ ของบีทีเอสกรุ๊ปที่มีแผนสร้างทางเดินลอยฟ้าเชื่อมสถานี BTS หมอชิตไปสถานีห้าแยกลาดพร้าวช่วยให้การเชื่อมต่อเป็นเนื้อเดียวกัน

  ขณะราคาที่ดินขยับเฉลี่ย 1 ล้านบาทต่อตารางวาทั้งเวิ้งมานานและต้องยอมรับว่าที่ดินหายากส่วนใหญ่อยู่ในมือนายทุนทั้งหมดแล้ว อย่างไรก็ตามต้องจับตา ย่านนี้เป็นพิเศษเมื่อผังเมืองใหม่ประกาศใช้ปี 2568 !!!