ตลาดอสังหาฯ ซบเซา เสนอ “รัฐ-แบงก์” ร่วมมือช่วยกลุ่มรายได้น้อย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาอย่างหนักแม้จะมีมาตรการรัฐออกมาสนับสนุนแต่มองว่ายังไม่สามารถตอบสนองได้ดีเท่าที่ควรเนื่องจากกำลังซื้อเปราะบางการปฏิเสธสินเชื่อมีสูง

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยไทยว่า ธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยอย่างมาก โดยคิดเป็นสัดส่วนกว่า 3% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และหากรวมธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องด้วยแล้ว จะมีมูลค่าสูงถึง 5.2% ของ GDP ซึ่งในช่วงปี 2565-2566 ถือเป็นจุดสูงสุดของตลาด มีมูลค่าสูงถึง 1.1 ล้านล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มทรุดตัวลงในช่วงปลายปี 2566 และยิ่งเห็นชัดในปี 2567 โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่ายอดขายลดลงประมาณ 32% สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน

“ภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯไทยปัจจุบัน รองรับคนจำนวนได้ไม่มาก คนที่อยู่ในทะเบียนจ่ายภาษีมีอยู่ประมาณ 12-13 ล้านคน แต่คนที่อยู่ในฐานภาษีที่สามารถจ่ายได้เพียงประมาณ 3 ล้านคน หมายความว่าผู้ประกอบการกำลังทำที่อยู่อาศัยให้คน 3 ล้านคน สะท้อนให้เห็นปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้เพียงพอสำหรับทุกคน”

รวมถึงชี้ให้เห็นถึงปัญหาการไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยการเคหะแห่งชาติมีงบประมาณเพียงพอสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยหลักหมื่นหน่วย ในขณะที่ความต้องการของผู้บริโภคที่มีรายได้ตํ่าสูงถึงประมาณ 300,000 หน่วย จึงเสนอให้มีการเคหะภาคเอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่รายได้น้อย ในลักษณะโครงการมิกซ์ยูส Collective Housing ที่ผู้อาศัยได้มีพื้นที่อยู่ร่วมกันเป็นคอมมูนิตี้และพัฒนาร่วมกันกับสังคม

ด้านนายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มองว่าภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตที่แย่ลง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่เชื่อว่ากลุ่มที่มีฐานะยังคงมีกำลังซื้ออยู่

“เชื่อว่าในครึ่งปีหลัง กลุ่มตลาดกลางและไฮเอนด์จะเป็นกลุ่มที่จะขยายตัว แต่กลุ่มตลาดที่ล่างลงมาจะติดปัญหาในเรื่องการขอสินเชื่อ แม้แต่แสนสิริเองที่เข้าไปทำตลาดในเซ็กเมนท์ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ก็ยังมีการอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อประมาณ 50% ในบางโครงการลดลงมา 30-40%”

ทั้งนี้ ยังมีความกังวลต่อบริษัทรายเล็กในอุตสาหกรรม โดยระบุว่าการขอเงินกู้หรือระดมทุนสำหรับบริษัทที่ไม่ได้มีเรตติ้งสูงทำได้ยากขึ้น เนื่องจากทุกฝ่ายมีความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น อีกทั้ง อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนมาก จึงต้องมีความระมัดระวังและคำนึงถึงพื้นฐานการเงินของแต่ละบริษัท

ด้าน ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง แต่การขยายตัวของเมืองส่งผลให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยแพงขึ้น ทำให้การเข้าถึงแหล่งทุนยากขึ้น

“เสนา ได้โฟกัสไปในกลุ่มฐานคนที่มีดีมานด์เยอะที่สุด และเป็ตลาดที่ถนัดที่สุด คือ คนที่ยังไม่มีบ้านส่วนใหญ่ ที่เป็นผู้ที่มีรายได้น้อย ตํ่ากว่า 50,000 บาท อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่สามารถซื้อได้ เรียกได้ว่าเป็นกลุ่มที่ใหญ่ที่สุดของประชากรในกรุงเทพมหานคร” 

อย่างไรก็ตาม ผศ.ดร. เกษราชี้ว่า กลุ่มผู้มีรายได้น้อยนี้มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงราว 70% แม้จะเป็นกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง เสนา จึงได้ปรับตัวโดยออกโปรแกรม rent to own ทั้งนี้ เสนอให้รัฐบาลเข้ามาช่วยเหลือในสิ่งที่ผู้ประกอบการไม่สามารถทำได้ เช่น ในต่างประเทศ มีการออกมาตรการตรึงอัตราดอกเบี้ยตํ่าในระยะยาว โดยร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์ เพื่อทำให้ราคาบ้านถูกลงในบางเซ็กเมนท์ โดยใช้กลไกรัฐร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์

ท้ายที่สุด ผู้ประกอบการในอุตสาห กรรมอสังหาริมทรัพย์ต่างเห็นพ้องว่า 
ตลาดกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขณะที่ตลาดระดับกลางถึงบนยังคงมีแนวโน้มเติบโตได้ สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นในการปรับตัวของผู้ประกอบการ เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนทุกกลุ่มในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายเช่นนี้