ตลาดอสังหาฯต่างชาติ เจอมรสุม เงินบาทแข็งค่า ดันแบงก์ชาติลดดอกเบี้ยพยุง

ท่ามกลางเศรษฐกิจอยู่ในภาวะขยายตัวในระดับตํ่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว จากวิกฤตกำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอเป็นเหตุให้ผู้ประกอบการของไทยต้องพึ่งพา

กำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะจีนแต่ปัญหาใหญ่ค่าเงินบาทผันผวนระหว่าง32-33บาทสลับไปมา อาจมีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าต่างชาติที่เคยซื้อในช่วง ค่าเงินบาทอยู่ที่ 35-36บาท ช่วงต้นปีที่ผ่านมา ต้องมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น

จากอัตราแลกเปลี่ยนเงินสกุลดอลลาร์มาเป็นเงินบาทไทยในช่วงที่จะครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นปัญหาว่าผู้ประกอบการอาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจโอนของลูกค้าต่างชาติออกไปเพื่อรอดูท่าที ให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลงในอัตราใกล้เคียงจากช่วงที่เคยตกลงซื้อขายกัน 

ขณะการหารือระหว่างกระทรวงการคลังกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ระบุว่าจะร่วมมือกันผลักดันเศรษฐกิจให้ก้าวข้ามวิกฤตไปข้างหน้า หลังมีเสียงเรียกร้องจากทุกภาคส่วน โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต้องการให้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) หนึ่งในคณะกรรมการหลักของธปท.

พิจารณาลดดอกเบี้ยนโยบายลงเพื่อพยุงค่าบาทที่แข็งค่าให้อ่อนลง  ซึ่งจะช่วยลดผลกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับต่างชาติลงได้ รวมถึงกำลังซื้อคนไทยแม้ว่าจะลดเพียง25 สตางค์รอบเดียวก็ตาม อย่างไรก็ตามจากการแทรกแซงค่าเงินบาทของธปท.พบว่า ค่าเงินอ่อนค่าลงเล็กน้อย

ส่วนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ของรัฐบาลในยุค “เศรษฐา” ที่ออกมาตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา แม้มองว่าเป็นยาแรง จากการลดค่าโอนและจดจำนองลงสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท

แต่ เป็นจังหวะที่กำลังซื้อในประเทศยํ่าแย่ เศรษฐกิจซบเซาพอดี สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ จากภาวะหนี้ครัวเรือนสูงทวีคูณ จึงดูเหมือนมาตรการที่ออกมาไม่ค่อยได้ผลเท่าที่ควร

นอกจากนี้ ยังมีผลกระทบมาจากปัจจัยเสี่ยงที่ต้องเผชิญรอบด้านทั้ง สงครามที่เกิดจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ก่อให้เกิดผลกระทบทางตรงและทางอ้อม ทั้งราคานํ้ามัน ตลาดทุน ภาคขนส่ง ทำให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีต้นทุน ราคาบ้านต้องปรับสูงขึ้นสวนทางกำลังซื้อล้วนเป็นปัจจัยกระทบต่อตลาดต่างชาติแทบทั้งสิ้น

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีปัจจับลบรอบด้าน กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ การปฏิเสธสินเชื่อมีสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและลุกลามไปยังบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

ขณะตัวช่วยอย่างตลาดต่างชาติ อาจมีผลกระทบและชะลอการตัดสินใจซื้อและโอนออกไป โดยมีผลพวงมาจากเงินบาทแข็งค่าและอยู่ในภาวะผันผวน  ปัจจุบันมีส่วนต่างที่เพิ่มขึ้น 12% หรือบ้านแพงขึ้นอีก12%

จากราคาที่เคยตกลงไว้เดิม ที่ลูกค้าต่างชาติต้องนำเงินดอลลาร์แลกเปลี่ยนเป็นค่าบาท ในช่วงโอนที่ต้องควักกระเป๋าเพิ่ม ทำให้ได้รับผลกระทบอาจชะลอการตัดสินใจโอน หรือ ซื้อออกไป ขณะมาตรการภาครัฐส่งผลดี และช่วยได้ในระดับหนึ่ง แต่สู้แรงต้านจากหลายปัจจัยไม่ได้ โดยเฉพาะกำลังซื้อในประเทศ

อย่างไรก็ตามหากรัฐบาลและแบงก์ชาติสามารถเจรจากันได้และปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง เพียงแค่ 25 สตางค์ เชื่อว่าจะช่วยให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลง  ช่วยให้การโอนของคนต่างชาติในช่วงปลายปีหรือไตรมาส 4ดีขึ้น แต่ในทางกลับกันหากเกิดการลดดอกเบี้ยลงจะเกิดการ

ก่อภาระหนี้ใหม่เพิ่มขึ้นซึ่งทางแบงก์ชาติได้มองเรื่องนี้เพราะผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนยังไม่ลดลง ประกอบกับหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) เพิ่มขึ้นทั้งบ้านและรถยนต์ ที่ทุกฝ่ายต้องตระหนัก

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ช่วงนี้ต้องการให้รัฐบาลและแบงก์ชาติหันหน้าเข้าหากัน เพื่อร่วมผลักดันเศรษฐกิจให้ขับเคลื่อนไปข้างหน้าเพราะขณะนี้ เศรษฐกิจกำลังซื้อทุกภาคส่วนแย่ลง  และต้องแบกต้นทุนจากค่าเงินบาทแข็งค่า และภาวะดอกเบี้ยสูง

โดยต้องการให้กนง.ลดดอกเบี้ยนโยบายลง เพื่อลดผลกระทบจากเงินบาทแข็งค่า ซึ่งจะช่วยพยุงเศรษฐกิจทั้งระบบโดยเฉพาะตลาดต่างชาติที่กำลังจะโอนคอนโดมิเนียม ในช่วงไตรมาส4 จำนวน20-25% จากมูลค่ารวมทั้งหมด 86,000 ล้านบาท

ให้กลับมาอยู่ในภาวะปกติ อย่างไรก็ตาม สมาคมฯมอง ถึงการพยุงค่าเงินหยวน เพราะ จีนเป็นลูกค้าหลัก ปัจจุบัน ค่าเงินบาทแข็งค่า ทำให้ลูกค้าจีนที่ซื้อคอนโดมิเนียม และจะครบกำหนดโอนในช่วงไตรมาส4 ต้องเพิ่มเงินอีก  8% 

เมื่อนำเงินหยวนมาแลกเปลี่ยนเป็นเงินบาท แต่หากสามารถลดดอกเบี้ยลงจะช่วยให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลงและช่วยให้ลูกค้าตัดสินใจโอนตามกำหนด และหากค่าเงินบาทยังผันผวน และยังคงแข็งค่าจะทำให้ลูกค้าต่างชาติ อาจยื้อการโอนออกไป

อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหา ริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ( REIC) สำรวจต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมในไทยช่วง6เดือน แรกปีนี้(ม.ค.-มิ.ย.)  จำนวน 7,280 หน่วย มูลค่า 32,888ล้านบาท  พบว่ามียอดโอนลดลง - 0.79% มูลค่า- 6.59% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน

 ขณะ ช่วง6เดือนแรกของปี2566 มีลูกค้าต่างชาติโอนคอนโดมิเนียม จำนวน 7,338 หน่วย มูลค่า 35,211 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 65.6% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนโดยจีนซื้อมากที่สุดและประเมินว่าไตรมาส 3 และไตรมาส 4 กำลังซื้อต่างชาติอาจมีแนวโน้มลดลงเพราะปัจจัยกระทบต่างๆ รอบด้านนั้นเอง

ต้องจับตาช่วงโค้งสุดท้ายปีนี้ว่าในที่สุดแล้วค่าเงินบาทจะยังคงผันผวนมากน้อยแค่ไหนและความหวังรัฐบาลกับแบงก์ชาติ ว่าจะร่วมกันแก้ปัญหาเศรษฐกิจประเทศให้ขับเคลื่อนไปข้างหน้าได้หรือไม่

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 44 ฉบับที่ 4,033 วันที่ 6 - 9 ตุลาคม พ.ศ. 2567