AREA แนะรัฐบาล“แพทองธาร” เข้มมาตรการปมต่างชาติซื้อ-เช่าอสังหาฯไทย
AREA ร่อนข้อเสนอแนะ รัฐบาล “แพทองธาร”เข้มมาตรการปมต่างชาติซื้อ-เช่าอสังหาฯไทย ต้องเป็นต่างชาติที่มีถิ่นพำนักในไทยเท่านั้น ชี้ควรกำหนดเพดานราคา-กำหนดระยะเวลาถือครอง กันเก็งกำไร ยํ้าต้องเก็บสารพัดภาษีเข้าประเทศ ส่วนระยะเวลาเช่าไม่ควรเกิน 50 ปี ซื้อคอนโดไม่เกิน49%
ตามที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส โดย นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สและนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai)
ร่วมกับสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล จัดสัมมนาร่วมระดมสมองผู้บริหารกระทรวง กรม กองฯ และผู้นำสมาคมอสังหาฯ นำเสนอข้อมูลการค้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาชาติ
เรื่อง “วิกฤตและโอกาสตลาดอสังหาฯ กับกำลังซื้อต่างชาติ” เมื่อไม่นานมานี้ และสรุปข้อเสนอแนะ สำหรับเอกชนและรัฐถึง นางสาวแพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี เพื่อพิจารณาออกมาตรการที่เหมาะสมดังนี้
ควรให้คนต่างชาติเฉพาะที่มีถิ่นพำนักในไทย ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรมีการกำหนดราคาที่อยู่อาศัยขั้นตํ่าที่ให้ต่างชาติซื้อเพราะไม่เช่นนั้นจะมาแย่งคนไทยซื้อบ้าน ซึ่งกลุ่มใหญ่ที่เห็นว่าควรเป็นราคาตั้งแต่ 5 ล้านขึ้นไป 25% ที่ควรมีราคา 10 ล้านขึ้นไป 28% และ 20 ล้านขึ้นไป 14% สำหรับในต่างประเทศ เช่น มาเลเซียกำหนดไว้ที่ประมาณ 15 ล้านบาท และอินโดนีเซียอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามประเทศไทยเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มาช้านาน เพียงแต่ไทยควรมีการปรับปรุงระบบภาษีที่เอื้อต่อการนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มาพัฒนาประเทศด้วย แต่ต่างชาติ จะขายต่อได้ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว
เพื่อป้องกันการเก็งกำไร รวมถึง ให้ตั้งหน่วยงานระดับกองบังคับการ ตรวจสอบการซื้อและการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในไทยเป็นระยะๆ นอกจากนี้ กรณีเช่าที่ดินโดยชาวต่างชาติ เพื่อการอุตสาหกรรมและเกษตรกรรม 50 ปีส่วน99ปีสูงเกินไป
ขณะข้อเสนอจะให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 75% ส่วนใหญ่เห็นว่าควรให้ซื้อไม่เกิน 49% ไม่เช่นนั้นจะถูกชาวต่างชาติยึดครองการบริหารทั้งห้องชุดไปได้ กรณี “นอมินี” ส่วนใหญ่เห็นว่าควรปราบปรามการใช้นอมินีซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเด็ดขาดและ ควรเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติเหมือนกับประเทศอื่นทั่วไป รวมถึงควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี
สำหรับกรณีชาวต่างชาติซื้อสถานประกอบการ ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ซึ่งรัฐควรเก็บภาษีสูงกว่าการมาอยู่อาศัย เพราะสามารถนำทรัพย์สินนั้นไปสร้างประโยชน์ทางธุรกิจได้ และ เมื่อขายต่อ ควรเก็บภาษีกำไรเป็นต้น
กรณีชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัย ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด ในกรณีนี้ คำตอบคือ 1.16% ของราคาตลาด แต่ทุกวันนี้ในกรณีที่อยู่อาศัยบ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท (ตามราคาประเมินราชการซึ่งตํ่ากว่าราคาตลาดมาก) ไม่ต้องเสียภาษี
โดยเสียเฉพาะบ้านที่มีราคาเกิน 50 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองขึ้นไป โดยเก็บในอัตราขั้นตํ่า 0.03% หรือล้านละ 300 บาทเท่านั้น ยิ่งถ้าเสแสร้งทำเกษตรกรรมก็เก็บเพียง 0.01% หรือล้านละ 100 บาทเท่านั้น แต่ในกรณีคนไทยไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา ที่นั่นเก็บภาษีประมาณ 1-3% ของราคาประเมินราชการที่ประเมินไว้พอๆ กับราคาตลาด
กรณีชาวต่างชาติซื้อสถานประกอบการ ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาดปรากฏว่าอัตราที่ควรเก็บเป็น 1.44% โดยเฉลี่ยสูงกว่ากรณีเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในกรณีที่อยู่อาศัยสำหรับคนต่างชาติที่ 1.16% และค่ากลางหรือมัธยฐานอยู่ที่ 1.4% แสดงว่าในกรณีมาประกอบกิจการ รัฐควรเก็บภาษีสูงกว่าการมาอยู่อาศัย เพราะสามารถนำทรัพย์สินนั้นไปสร้างประโยชน์ทางธุรกิจได้
ส่วนชาวต่างชาติที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว เมื่อขายต่อ ควรเก็บภาษีกำไรกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด ปรากฏว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 14.8% ส่วนค่ามัธยฐานอยู่ที่ 14% กรณีประเทศไทยควรเก็บภาษีนี้เป็นอย่างยิ่ง เพราะในประเทศตะวันตกการขายทรัพย์สิน กำไรที่ได้จะต้องเสียภาษีถึง 20% โดยประมาณ การเก็บภาษีนี้จะทำให้ประเทศไทยมีรายได้จากการซื้อขายที่ดินของคนต่างชาติมากขึ้น
ในการโอนมรดก ควรให้คนต่างชาติเสียภาษีตามราคาตลาดอย่างน้อยกี่เปอร์เซ็นต์ผลการสำรวจปรากฏว่า ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 12.59% เป็นอัตราเดียว ซึ่งก็ถือว่าไม่สูงนัก แต่ในกรณีประเทศไทยปัจจุบันจะเก็บภาษีมรดกก็ต่อเมื่อกองมรดกนั้นมีราคาเกิน 100 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ ซึ่งตํ่ากว่าราคาตลาดหลายเท่าตัว
ที่สำคัญ หากโอนให้ทายาทปีละ 20 ล้านทุกปี ก็ไม่ต้องเสียภาษีใดๆ แต่หากคนไทยไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ จะต้องเสียภาษีมรดกมหาศาล เช่น ไปซื้อที่ญี่ปุ่น ต้องจ่ายภาษีกองมรดกถึง 55% ของกองมรดกที่เกิน 150 ล้านบาทตามราคาตลาด เป็นต้น
รวมถึงในการประกอบการอุตสาหกรรม ควรให้ต่างชาติซื้อ/เช่าที่ดินเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมหรือไม่ ผลการสำรวจปรากฏว่าส่วนใหญ่เห็นด้วยถึง 86% ที่ไม่เห็นด้วยมีเพียง 14% เท่านั้น การให้ต่างชาติซื้อที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมอย่างสะเปะสะปะ จะทำลายสิ่งแวดล้อม ทำให้ควบคุมไม่ได้ เป็นปัญหาต่อความมั่นคง
หากถือปฏิบัติตามนี้กิจการนิคมอุตสาหกรรมของทั้งภาครัฐและภาคเอกชนจะเติบโตขึ้น เมืองและการพัฒนาที่ดินจะเป็นระเบียบเรียบร้อยมากขึ้น
หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิ จ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,035 วันที่ 13 - 16 ตุลาคม พ.ศ. 2567