ให้ต่างชาติซื้อห้องชุด ต้องเตรียมหลักฐานอะไรบ้าง

หลายคนอาจมีโอกาสขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติ ต้องเตรียมการอะไรบ้าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สรุปมาให้ทราบดังนี้

ในการเสียภาษีห้องชุด ปกติ ค่าภาษีเงินได้ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์ในการโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของเป็นผู้จ่าย  ส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้ขายและผู้ซื้อจะตกลงจ่ายเท่ากันก็ได้ แล้วแต่การต่อรอง

ภาษีมีดังนี้:

1. ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน

3. ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย (กรณีที่จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์)

4. ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ (ถ้ามีการจดจำนองซึ่งเป็นภาระของผู้ซื้อ)

5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ของผู้ขาย)

ทั้งนี้ในกรณีซื้อบ้านกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำการขายบ้าน หรือซื้อกับบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่ได้อสังหาริมทรัพย์นั้นมา หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างไรก็ตามหากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายบ้านไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแต่จะเสียค่าอากรแสตมป์

สำหรับเอกสารที่ต้องมีได้แก่

1. หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ เอกสารนี้ต้องแปลเป็นภาษาไทยโดยล่ามที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น

2. หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย

3. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย อายุไม่เกิน 1 เดือน ส่วนกรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ ไม่จำกัดอายุ

4. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ ระบุแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ

5. สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

6. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

7. หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรองหนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการบริษัท กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ เอกสารนี้ต้องแปลเป็นภาษาไทยโดยล่ามที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น

8. หลักฐานการโอนเงิน หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก)

9. เอกสารการส่งเสริมการลงทุน จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (ถ้ามี)

10. หนังสือมอบอำนาจกรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

11. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ทั้งนี้เอกสารทั้ง 11 รายการทั้งหมดข้างต้น ต้องเป็นเอกสารฉบับจริงเท่านั้น

สำหรับกรณีการแจ้งการโอนเงิน ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเกี่ยวข้อง กับธุรกรรมการซื้อ-ขายบ้านมือสองที่ต้องใช้เงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้น กฎหมายบังคับให้นายหน้าต้องทำหน้าที่รายงานการทำธุรกรรมดังกล่าวต่อสำนักงานป้องกันและปราบปราบ การฟอกเงิน (ปปง.)

หากมีการวางมัดจำหรือซื้อด้วยเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไปจะต้องรายงานต่อ ปปง. ภายในเดือนถัดไป นอกจากนี้แล้ว การทำธุรกรรมซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่เข้าข่ายน่าสงสัย เช่น ผู้ซื้อที่มีอาชีพและรายได้ไม่มั่นคง แต่สามารถซื้อบ้านได้ในมูลค่าแพงๆ หรือลูกค้าที่หิ้วเงินมาซื้อบ้านจำนวนมากๆ ก็จะต้องรายงานต่อ ปปง.ภายใน 7 วัน  อย่างไรก็ตามในกรณีผู้ซื้อ ผู้ขายตกลงกันเองโดยไม่ผ่านนายหน้า อาจไม่มีการรายงานใดๆ

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุด จึงเป็นสิ่งที่ผู้เกี่ยวข้องพึงรู้เกี่ยวกับด้านภาษีและค่าธรรมเนียมรวมทั้งเอกสารต่างๆ ข้างต้น