อสังหาฯรอปัจจัยหนุนลงทุนทำกำไร ชี้คอนโดปล่อยเช่ากลางเมืองผลตอบแทนรุ่ง

อสังหาริมทรัพย์ อีกเครื่องยนต์สำคัญ ที่ทุกรัฐบาลใช้ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ และแม้ว่าขณะนี้จะตกอยู่ท่ามกลางคลื่นลมแรงแต่มองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ยังได้รับความนิยมเนื่องจาก มีความปลอดภัยสูง ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว  อีกทั้งมูลค่าที่ดินขยับขึ้นทุกปี เมื่อเทียบการลงทุนประเภทอื่น อย่าง ทองคำ ตลาดทุน ตราสารหนี้ ที่ยังมีความเสี่ยง จากความผันผวนสูง

 

ดังนั้นการเลือกทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าเศรษฐกิจจะซบเซาเพียงใด เชื่อว่ายังมีความนิยมต่อเนื่องสำหรับเศรษฐีเงินเย็นที่มักเลือกอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรือธงในการลงทุน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่นักลงทุนมองเรื่องผลตอบแทน เป็นหลัก

ทั้งจากการปล่อยเช่าระยะยาว การขายต่อทำกำไร เฉลี่ย 5-6% ที่เห็นกันมากสำหรับผู้ประกอบการค่ายใหญ่แบรนด์ดัง มักปักหมุดลงทุนโครงการคอนโดมิเนียม ใกล้สถานศึกษา แหล่งงาน ย่านธุรกิจการค้า ศูนย์ราชการหน่วยงานของรัฐ ชุมชนขนาดใหญ่

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทยกับราคาขายถ่างช่องว่างไปทุกขณะ จากต้นทุนของผู้ประกอบการ ขณะรายได้ของผู้ซื้อไม่พอกับรายจ่าย การปฏิเสธสินเชื่อมีสูง

ส่งผลให้ตลาดเช่ามีผลดี และผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม ต่างนำโครงการที่มีอยู่นำปล่อยเช่าทั้งคนไทยและต่างชาติ รวมถึงคนรุ่นใหม่ ซึ่งบางโครงการแม้จะขายได้แต่ผู้ประกอบการบางกลุ่มให้น้ำหนักไปยังตลาดเช่ามากกว่า

แต่ทั้งนี้ ทางออกที่ดีนอกจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์แล้ว เอกชนยังหวังให้ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ผ่อนปรนในเรื่องของการลดดอกเบี้ยนโยบายลง และผ่อนปรนมาตรการ LTV   (Loan to Value) ซึ่งเป็นเพดานสินเชื่อที่ธปท.กำหนดขึ้น เพื่อป้องกันเก็งกำไร สำหรับบ้านหลังที่สอง หากทำได้ จะจูงใจให้นักลงทุนซื้อมากขึ้น

เช่นเดียวกับนาง เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และนางสาว พิชญา ตันโสด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. ริชี่เพลซ 2002 หรือ RICHY มองว่าตลาดเช่ามีทิศทางที่สดใส จึงพลิกวิกฤตเป็นโอกาสนำโครงการคอนโดมิเนียมรอการขายปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนสร้างกระแสเงินสดเข้าบริษัท

ท่ามกลางการปฏิเสธสินเชื่อมีสูงและขีดความสามารถในการผ่อนมีต่ำ ขณะเดียวกันการลดดอกเบี้ยนโยบายและผ่อนปรนLTVจะช่วยสนับสนุนกลุ่มนักลงทุนนำเงินออกมาซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าระยะยาวได้มากขึ้น 

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อินโน โฮม คอนสตรัคชั่น จำกัด เครือกลุ่มพฤกษา เคยระบุไว้ว่า พฤกษาประสบความสำเร็จในการพัฒนาคอนโดมิเนียมใกล้สถาบันการศึกษา ที่สามารถตอบโจทย์กลุ่มนักลงทุนที่เหมายกฟลอร์

เพื่อให้นักศึกษาเช่าเช่นทำเลย่านรังสิต เช่นเดียวกับค่ายแสนสิริ เสนา แอสเซทไวส์ ออริจิ้น ฯลฯ ที่ปักหมุดโครงการคอนโดเจาะตลาดนักศึกษามากขึ้น

ทั้งนี้นอกจากทำเลและแบรนด์ ที่การันตี ค่าเช่าและการขายแล้ว ยังมีเรื่องของความสะดวกสบาย การสอดแทรกการบริการเสมือนพักอาศัยอยู่ในโรงแรมดัง  ซึ่งปัจจุบันมีโครงการที่พักอาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่บริหารโดยเครือโรงแรมระดับห้าดาว หรือ Branded Residences แข่งขันกันมาก ทั้งในทำเลกลางใจกรุงเทพฯ และจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต ส่งผลให้คอนโดมิเนียมจำนวนไม่น้อยหันมาให้ความสำคัญในเรื่องนี้กันมาก 

อย่าง ดุสิต เรสซิเดนเซส โครงการที่พักอาศัยหรู บนที่ดินเช่าระยะยาว ในโครงการ ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค ที่จะเปิดอย่างเปิดทางการในปี2568  ปัจจุบันมียอดจองพื้นที่ไปแล้ว กว่า 80% ทั้งทำเล แบรนด์ ความหรู การบริการ มีผลต่อการตัดสินใจสะท้อนว่าตลาดเช่ายังมีความต้องการในย่านกลางเมือง

จากการวิเคราะห์ของนางสาว อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จํากัด หรือ CBRE Thailand  ระบุว่า ภาพรวมตลาดที่พักอาศัย ในครึ่งแรกของปี 2567 โครงการคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

โดยในโครงการที่สร้างแล้วเสร็จทำเลใจกลางเมือง (downtown) มียอดขายเฉลี่ยสูงถึงกว่า 93% โดยเฉพาะบริเวณเซ็นทรัล ลุมพินี และสีลม-สาทร มียอดขายกว่า 96% และ 94% ตามลำดับ

ขณะโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โครงการคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรีมียอดขายสูงถึง 86% ซึ่งสูงกว่าเซกเม้นต์อื่นในทำเลเดียวกัน ซึ่งเมื่อพิจารณาโดยละเอียดจะพบว่า โครงการที่พักอาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่บริหาร

โดยเครือโรงแรมระดับห้าดาว หรือ Branded Residences มียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 90% และหากมองในแง่การลงทุนโครงการที่พักอาศัยในรูปแบบนี้ จะได้ผลตอบแทนจากการลงทุน (Yield) ที่สูงกว่าเซกเม้นต์อื่นๆ

ปัจจัยที่ทำให้โครงการรูปแบบนี้ประสบความสำเร็จอย่างดี ได้แก่ ทำเลที่ตั้งที่อยู่ใน Prime Location ขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยอย่างแท้จริง การออกแบบให้ได้ตามมาตรฐานของแบรนด์ ดีไซน์ที่ร่วมสมัย พร้อมเซอร์วิสระดับห้าดาว และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน

โดยโครงการที่ครบองค์ประกอบเหล่านี้ มีอยู่เพียงจำนวนน้อย จึงเป็นที่ต้องการในตลาดเช่าอย่างมาก โดยปัจจุบันส่วนใหญ่จะเป็นผู้เช่าชาวต่างชาติอยู่ที่ 90% และผู้เช่าชาวไทย 10% ดังนั้น เมื่อพิจารณาถึงการปล่อยเช่าโครงการบนทำเล Super Core CBD และเซกเม้นต์นี้

พบว่ามีดีมานด์ที่สูงจากกลุ่มผู้เช่าที่มองหาที่พักอาศัยที่ดีที่สุดที่ตอบโจทย์ทั้งในแง่ของตัวโครงการและเซอร์วิสซึ่งเป็นสิ่งที่ลูกค้าระดับบนต้องการ จึงสามารถสร้างผลตอบแทนต่อการลงทุน (Yield) ได้สูงถึง 7.9% ต่อปี ทั้งนี้เมื่อเทียบกับทำเลอื่นใน  CBD ทำเลนี้ยังสามารถปล่อยเช่าได้สูงถึง 2,000 บาทต่อตารางเมตร

ด้าน นายกุลฉัตร จันทวิมล รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายพัฒนาธุรกิจ บลจ.ยูโอบี (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้มุมมองว่า ในปัจจุบันแนวโน้มเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศ

ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อพอร์ตการลงทุน ดังนั้น ควรแบ่งเงินลงทุนเพื่อสะสมและต่อยอดความมั่งคั่งในระยะยาวออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ พอร์ตลงทุนหลัก (Core Portfolio) คือการลงทุนด้วยกลยุทธ์บริหารเชิงรุก มีความยืดหยุ่นสูง ผ่านหลักการจัดการลงทุนอย่างเป็นระบบแบบ Risk-based approach

 เพื่อกระจายลงทุนในหลายสินทรัพย์ ทั้งหุ้น ตราสารหนี้ สินค้าโภคภัณฑ์ รวมทั้งให้ความสำคัญกับการควบคุมความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุน และพอร์ตลงทุนเสริม โดยแบ่งการลงทุนในหุ้นเติบโต ตราสารหนี้ และการลงทุนทางเลือก

อาทิ กองทุนทางเลือกที่มีกลยุทธ์ซื้อขายสกุลเงินหลักของโลก กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หรือการเลือกซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า เป็นต้น