เคล็ด(ไม่) ลับ ก่อนลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์สร้าง Passive Income ดูอะไรบ้าง

ยุคปัจจุบัน การตัดสินใจซื้อบ้าน นับเป็นเรื่องใหญ่ ยิ่งสถานการณ์เศรษฐกิจซบเซา หน้าที่การงานและเงินในกระเป๋าไม่มั่นคงด้วยแล้ว  ย่อมลำบากยากยิ่ง  โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ที่ช่องว่างระหว่างรายได้กับราคาบ้านถ่างออกไปทุกที ส่งผลให้ตลาดเช่ากลับมาเติบโตอีกครั้ง

 

ส่งผลดีต่อธุรกิจธุรกิจอพาร์ทเม้นท์- หอพัก  เนื่องจากเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนระยะยาว จนได้ชื่อว่าเป็นธุรกิจแบบเสือนอนกิน แต่การลงทุนในธุรกิจนี้ไม่ใช่ว่าจะประสบความสำเร็จเป็นเสือนอนกินได้ทุกคน แต่ต้องมีเทคนิค การบริหารธุรกิจ พร้อมแนะนำตัวเลือกการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ที่น่าสนใจ

ก่อนลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ หอพักต้องดูอะไรบ้าง

“K-Property” วิเคราะห์ว่า  ไม่ว่าจะลงทุนในธุรกิจใดๆ ก็ตาม จำเป็นต้องมีการวางแผนและดำเนินการอย่างรัดกุมและศึกษาอย่างละเอียดว่ามีความคุ้มค่ามากน้อยเพียงใด โดยการลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ หรือหอพักนั้นมีหลักการวางแผน ดังนี้

เลือกทำเลที่ตั้ง

สิ่งสำคัญที่สุดของการลงทุนธุรกิจหอพัก คือ การเลือกทำเลที่ตั้ง หากทำเลดีมีศักยภาพจะดึงดูดให้มีคนเข้าพักอยู่เสมอ วิธีการดูว่าทำเลที่จะลงทุนนั้นมีศักยภาพสูงหรือไม่ ลองสังเกตจากสถานที่โดยรอบว่ามีอะไรเป็นจุดสำคัญบ้าง เช่น ใกล้กับสถานศึกษา ย่านอุตสาหกรรม ย่านธุรกิจ สถานที่ท่องเที่ยว หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อม เช่น ห้างสรรพสินค้า สวนสาธารณะ สถานีขนส่งสาธารณะ เป็นต้น

สำรวจตลาด กำหนดกลุ่มเป้าหมาย

หลังจากที่ได้ทำเลที่เหมาะสมแล้ว ลองสำรวจลงพื้นที่จริงว่าตลาดธุรกิจอพาร์ทเม้นท์บนทำเลนั้นมีการเติบโตอย่างไรมีอพาร์ทเม้นท์จำนวนมากหรือไม่่ จำนวนผู้เข้าพักมีมากน้อยเพียงใดรวมไปถึงสำรวจข้อดีและข้อเสียของแต่ละอพาร์ทเม้นท์ เพื่อนำมาปรับใช้กับธุรกิจของคุณนอกจากนั้น ควรกำหนดกลุ่มเป้าหมายผู้เข้าพักให้ชัดเจน เพื่อที่จะได้กำหนดราคาค่าเช่าให้สอดคล้องกับรายได้ของผู้เข้าพักร่วมด้วย

สิ่งที่ควรรู้ก่อน ลงทุน ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักมีด้วยกัน 2 แบบ

• การลงทุนซื้อที่ดิน เพื่อสร้างหอพักใหม่

การลงทุนซื้อที่ดินแล้วสร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่เอง มีข้อดีตรงที่สามารถสร้างอาคารสไตล์ใดก็ได้ตามความต้องการ จัดสรรพื้นที่ได้เอง และมีราคาถูก แต่ก็มาพร้อมกับความยุ่งยากในการก่อสร้างอาคาร โดยต้องศึกษาเรื่องข้อกำหนดจากกรมโยธาธิการและผังเมือง ต้องมีการออกแบบที่ดีพร้อมกับคำนวณราคารับเหมาก่อสร้าง อีกทั้งต้องมีเวลาพอที่จะคุมงานและทำงานร่วมกับผู้ออกแบบหรือผู้รับเหมาก่อสร้างอยู่ตลอด ดังนั้นรูปแบบการลงทุนซื้อที่ดินนั้นเหมาะสำหรับผู้ที่เชี่ยวชาญหรือมีประสบการณ์ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มาแล้ว

• การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสอง

การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสองที่เปิดกิจการอยู่แล้ว มีจุดด้อยตรงที่มีราคาสูงกว่าการสร้างอพาร์ทเม้นท์เอง อีกทั้งไม่สามารถเลือกทำเลและออกแบบสไตล์อาคารให้ถูกใจได้ทั้งหมด แต่ข้อดีของการลงทุนแบบนี้ คือ ไม่ต้องเสียเวลาและลดความยุ่งยากในการก่อสร้าง อีกทั้งยังสามารถมีรายได้จากการลงทุนได้เลย เพราะอพาร์ทเม้นท์มือสองมักจะตั้งอยู่บนทำเลที่พิจารณาแล้วว่าดี และมักจะมีผู้พักอาศัยเดิมอยู่แล้ว ทำให้สามารถคำนวณได้ตั้งแต่เดือนแรกเลยว่าจะได้รับเงินค่าเช่าเป็นจำนวนเท่าไร ดังนั้นรูปแบบการลงทุนนี้จึงเหมาะกับผู้เริ่มต้นที่อยากลองลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์และผู้ที่มีเงินทุนสูง

ประเมินความคุ้มค่า

เพราะการลงทุนในธุรกิจหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ไม่ใช่แค่การสร้างหรือซื้ออาคารแล้วเสร็จสิ้น ควรประเมินความคุ้มค่าทั้งต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่างๆ ในระหว่างการดำเนินกิจการอย่างคร่าวๆ ด้วย เพราะการลงทุนประเภทนี้มีรายจ่ายต้นทุนอย่างค่าที่ดิน ค่ารับเหมาก่อสร้าง รวมไปถึงมีรายจ่ายต่อเนื่องอย่างค่าภาษีเงินได้ ภาษีเงินกู้อีกด้วย ดังนั้นอย่าลืมพิจารณาถึงรายจ่ายเหล่านี้เพื่อป้องกันไม่ให้การทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ขาดทุน

ยื่นขอใบอนุญาต

หลังจากที่ได้แบบแปลนอาคารแล้ว จะต้องทำการยื่นขอใบอนุญาตที่สำนักงานเขตท้องถิ่น โดยยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ( แบบ ข.1 ) พร้อมกับเตรียมหลักฐานประกอบการขอตามที่กำหนดไว้ เช่น บัตรประชาชน สำเนาเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของอาคาร สำเนาโฉนดที่ดิน แบบแปลนอาคาร หนังสือรับรองจากวิศวกรหรือสถาปนิก เป็นต้น

กู้สินเชื่อเพื่อการลงทุน

โดยส่วนใหญ่แล้วการลงทุนทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักมักจะใช้การกู้สินเชื่อธนาคารมาลงทุน เนื่องจากเป็นการลงทุนสินทรัพย์มูลค่าสูง ซึ่งมีความเสี่ยงหลายๆ อย่าง เช่น ไม่สามารถทำกำไรตามที่หวังไว้ ไม่มีเงินสำรองจ่ายเมื่อมีค่าใช้จ่ายระหว่างดำเนินกิจการ หรือเกิดภัยธรรมชาติทำให้อาคารเสียหาย ดังนั้นการกู้สินเชื่อเพื่อการลงทุนที่ให้วงเงินสูงจะสามารถครอบคลุมภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ ช่วยลดความเสี่ยงในอนาคตได้

เคล็ดลับบริหารธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์อย่างไรให้ประสบความสำเร็จ

 

แม้การลงทุนทำอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักจะได้ชื่อว่าเป็นธุรกิจเสือนอนกิน แต่อย่าลืมว่าทุกการลงทุนนั้นย่อมมีความเสี่ยง การลงทุนที่ไม่มีการวางแผนอาจนำไปสู่ความล้มเหลวได้ ดังนั้นมาดูเคล็ดลับการลงทุนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้ประสบความสำเร็จนั้นต้องมีอะไรบ้าง

• ควรมีเงินทุนของตัวเองอย่างน้อย 40% ของเงินลงทุน ไม่ควรให้กระแสเงินขาดมือ
• เลือกทำเลที่มีศักยภาพ โดยทำเลที่ดีนั้นจะต้องมีการเดินทางที่สะดวก ติดถนนหรือสถานีรถไฟฟ้า ใกล้กับสถานศึกษา ย่านอุตสาหกรรม ย่านชุมชน ซึ่งเป็นทำเลที่คนมีความต้องการสูง
• ลงทุนกับระบบต่างๆ ในอพาร์ทเม้นท์หรือหอพัก เช่น ระบบความปลอดภัย มีการติดกล้องวงจรปิด มีรปภ. และใช้คีย์การ์ดในการเข้า-ออก และระบบบริหาร มีการออกบิลค่าเช่า แจ้งเตือนการครบกำหนดชำระ เป็นต้น สิ่งเหล่านี้จะทำให้ผู้พักอาศัยเชื่อมั่นและไม่ย้ายออกไป
• สร้างสิ่งแวดล้อมที่ดี เช่น รักษาความสะอาด คอยบำรุงรักษาอาคารให้ใหม่และแข็งแรงอยู่เสมอ ดูแลสภาพห้องพักให้ดีและน่าอยู่อาศัย
• กำหนดค่าเช่าให้สอดคล้องกับทำเลและรายได้ของกลุ่มเป้าหมาย อย่างเช่น หากกลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษาก็อาจทำธุรกิจหอพักนักศึกษา ทำเลใกล้กับมหาวิทยาลัย และตั้งราคาค่าเช่าที่ไม่สูงมากนัก เนื่องจากนักศึกษามีรายได้น้อย หากกลุ่มเป้าหมายเป็นวัยทำงานก็สามารถทำหอพักในย่านธุรกิจและตั้งราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นมาได้ เนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้มั่นคง

 

ส่องข้อดี! ลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ หอพัก

 

• เป็นทรัพย์สินที่มั่นคงถาวร อยู่คงทนหลายปี และถ้าหากอยู่ในทำเลดีจะมีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ
• ใช้เป็นมรดกครอบครัวได้ เพราะสามารถให้เป็นที่อยู่อาศัยหรือส่งต่อให้ลูกหลานดูแลกิจการต่อได้
• มีรายได้หลากหลายช่องทาง ทั้งจากค่าเช่า ค่ามัดจำ ค่าน้ำค่าไฟ เครื่องหยอดเหรียญต่างๆ ค่าจอดรถ ค่าส่วนกลาง ค่าร้านค้า เป็นต้น
• บริหารจัดการได้ง่าย เพียงแค่คอยดูแลอพาร์ทเม้นท์ จดค่าน้ำค่าไฟ เก็บค่าเช่า
• สถาบันการเงินนิยมหลักทรัพย์ที่เป็นอพาร์ทเม้นท์ จึงสามารถใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมได้ดี

ส่วนข้อเสียของการลงทุนธุรกิจนี้ คือ ต้องใช้เงินลงทุนสูง หาทำเลดีได้ยาก เพราะมักถูกจับจองไปแล้ว มีข้อกำหนดทางกฎหมายหลายอย่างและซับซ้อน และมีความเสี่ยงจากอุบัติเหตุที่คาดไม่ถึง เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม เป็นต้น

เลือกลงทุนอพาร์ทเม้นท์แบบมือสอง ตัวเลือกที่น่าสนใจ

 

อย่างที่กล่าวไปว่าการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสองเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับมือใหม่และผู้ที่มีเงินทุนสูง แม้ว่าจะไม่สามารถเลือกรูปแบบอาคารให้ตรงใจได้ 100% และมีค่าใช้จ่ายสูง แต่ก็สามารถลัดขั้นตอนการก่อสร้างอาคารและการหาลูกค้า ทำให้มีสามารถสร้างรายได้ได้เร็วกว่าการซื้อที่ดินแล้วสร้างอาคารใหม่

สำหรับแหล่งซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสองนั้นสามารถเลือกซื้อได้ที่สถาบันการเงิน โดยธนาคารกสิกรไทยมีทรัพย์สินอพาร์ทเม้นท์มือสองมากมาย ให้คุณได้เลือกทำเลอย่างหลากหลายทั่วประเทศไทยอีกทั้งยังมีโปรโมชันซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสองได้ในราคาพิเศษอีกด้วย โดยอาคารที่น่าสนใจ มีดังนี้

การลงทุนทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์และหอพัก ถือเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกในการสร้าง Passive Income ที่น่าสนใจ เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีความมั่นคงและมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นทุกปี แม้จะไม่ได้ทำกำไรที่สูงมากนักแต่ก็เป็นการลงทุนระยะยาวที่ให้รายได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลงทุนในอพาร์ทเม้นท์มือสองนั้นยังลดความยุ่งยากในขั้นตอนการก่อสร้าง การเดินเรื่องเอกสาร และการเจาะกลุ่มลูกค้าอีกด้วย