โจทย์ใหญ่ฟื้นตลาดอสังหาฯ ไทย แนะ รัฐ-เอกชน-การเงิน ร่วมผลักดันมาตรการ

กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของไทย  เนื่องจากเป็นภาคธุรกิจหนึ่งที่ใหญ่และมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจในวงกว้าง แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาฯ ของไทยต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย ทั้งจากผลกระทบของการระบาดของโควิด-19 และปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจอื่นๆ ที่ส่งผลให้กำลังซื้ออ่อนแอลง การฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ จึงเป็นโจทย์สำคัญที่ต้องการคำตอบเพื่อความยั่งยืน

ในปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้มีมาตรการหลากหลายเพื่อออกมากระตุ้น ทั้งจากภาครัฐเองทั้งจากธนาคารในส่วนของภาครัฐ โดยมีอยู่ 5 มาตรการสำคัญที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมสำหรับผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยในปี 2567 คือการลดค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% มาตรการลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกบ้านสร้างบ้าน สำหรับบุคคลธรรมดาใช้ลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับจ้าง ซึ่งเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการจ่ายค่าจ้างตามสัญญาจ้างที่มีผลตั้งแต่วันนี้ถึง 31 ธันวาคม 2568 ด้านสถาบันการเงิน ได้แก่ โครงการสินเชื่อบ้านแฮปปี้โฮมมีจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ซึ่งเป็นของภาครัฐ โดยมีวงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท เพื่อช่วยให้คนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร และเพื่อซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย โดยมีดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปีเป็นระยะเวลา 5 ปี โดยวงเงินได้สูงสุดไม่เกิน 3 ล้านบาท 

มาตรการถัดมาคือโครงการสินเชื่อแฮปปี้ไลฟ์ วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อม ปลูกสร้างอาคาร เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่น ดอกเบี้ยเฉลี่ยสามปีแรกอยู่ที่ 2.98% ต่อปีวงเงินต่อรายตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป และมาตรการสุดท้าย การให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือ โครงการบ้าน BOI ได้ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ในวงเงิน ไม่เกินร้อยละ 100 ของเงินลงทุน ซึ่งจะไม่รวมค่าที่ดินและทุนหมุนเวียน เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ว่า ด้านอุปสงค์อ่อนแอจากกำลังซื้อในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัว ประกอบกับการขาดเสถียรภาพทางการเมืองและเศรษฐกิจ ทำให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคและความกล้าลงทุนในระยะยาวลดลง ขณะที่การขอสินเชื่อเป็นไปอย่างยากลำบาก มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง และต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มสูงเช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็น ราคาที่ดิน ค่าแรงที่จะกำหนดขั้นต่ำเป็น 400 บาท นอกจากนี้ ประเทศยังประสบปัญหาขาดแคลนแรงงานช่างก่อสร้างที่มีฝีมือ จะส่งผลให้ราคาอสังหาฯ สูงขึ้นราวปีละ 3-5% ทำให้ในปีนี้มีโอกาสที่จะติดลบถึง 10%

แต่ด้วยปัจจัยบวกจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล คือ การขยายวงเงินการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจากเดิม 3 ล้านบาท เป็น 7 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นผู้มีรายได้ปานกลางให้ซื้อบ้าน การเร่งพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษตามแนวชายแดน ที่ช่วยให้เกิดการลงทุนมากขึ้น รวมไปถึงการพัฒนาโปรเจ็กต์ใหญ่ๆ อย่างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สายสีส้ม ส่วนต่อขยายสายสีเขียว และโครงการ EEC สถานีรถไฟกลางบางซื่อ ที่จะดึงดูดการลงทุนจากในไทยและต่างประเทศ ทั้งอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะลดลงจะเป็นปัจจัยในการขับเคลื่อนกำลังซื้อได้

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในสภาวะเปราะบาง ผู้บริโภคยังค่อนข้างขาดความเชื่อมั่นกับภาระผูกพันระยะยาว รวมถึงสถาบันการเงินที่ยังเข้มงวดในการให้สินเชื่อ จึงทำให้ยังมีปัจจัยด้านลบที่เป็นอุปสรรคต่อการเติบโตขิงธุรกิจอสังหาฯ เช่นเดียวกัน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานสมาคมอาคารชุดไทย ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยระบุว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้กลายเป็นตลาดระดับโลกที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30% ของยอดขายคอนโดมิเนียมทั้งหมดในปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่าตลาดในประเทศชะลอตัวลง โดยยอดขายในไตรมาสแรกในกรุงเทพและปริมณฑลลดลง -25% เมื่อเทียบไตรมาสก่อน และ -18% เมื่อเทียบปีก่อน ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 6 ปี โดยแบ่งเป็นทาวน์เฮ้าส์ -22% จากไตรมาสก่อนและ -17% จากปีก่อน บ้านเดี่ยว -27% จากไตรมาสก่อนและ -11% จากปีก่อน ขณะที่คอนโด -25% จากไตรมาสก่อนและ -14% จากปีก่อน ขณะเดียวกัน ไทยยังเป็นที่จุดหมายที่น่าสนใจของชาวต่างชาติสำหรับการขายให้ชาวต่างชาติยังคงเติบโต โดยในไตรมาสแรกขยายตัว 10% จากปีก่อน มาจากกลุ่มชาวจีน พม่า ไต้หวัน และรัสเซีย โดยจากยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดมูลค่า 1 ล้านล้านบาททั่วประเทศ คิดเป็นสัดส่วนของชาวต่างชาติ 25% ในจังหวัดที่เป็นที่นิยม ได้แก่ กรุงเทพและปริมณฑล ชลบุรี และภูเก็ต

ทั้งนี้ ยังมีมาตรการ LTV ที่รอการผ่อนคลายจากสถาบันการเงิน ซึ่งมีผลต่อยอดขายอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก โดยมีข้อสังเกตว่า ทุกครั้งที่มีการผ่อนมาตรการ LTV ยอดขายตลาดอสังหาฯ ก็เติบโตตามมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียม หากยังเข้มงวด LTV ตลาดที่จะได้รับผลกระทบมากที่สุดคือทาวน์เฮ้าส์ ที่ยังคงไม่ได้รับความนิยมมากนัก ทั้งนี้เสนอให้มีแนวทางการผ่อนมาตรการ LTV ชั่วคราวให้มีการพิจารณาปีต่อปี โดยให้สอดรับกับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากรัฐบาล และหลังจากสถานการณ์เข้าสู้สภาวะปกติ จึงค่อยปรับเกณฑ์มาตรการ LTV ใช้สำหรับบ้านหลังที่สาม

ด้าน นายมนู ตระกูลวัฒนกิจ กรรมการผู้จัดการบริษัท ซีคอน จำกัด ในฐานะตัวแทนสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านและสมาคมไทยรับสร้างบ้าน ได้วิเคราะห์ถึงสถานการณ์ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างในประเทศไทย โดยระบุว่า มูลค่ายอดขายรวมของสมาคมทั้งสองแห่งมีประมาณ 2.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งถือเป็นมูลค่าที่น้อยเมื่อเทียบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ แต่ถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนปริมาณความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จากการวิเคราะห์ข้อมูลหลายแหล่ง มูลค่าเฉลี่ยของงานรับเหมาก่อสร้างบ้านทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 2.8 ล้านบาทต่อหน่วย เมื่อคำนวณจากยอดขายรวม 2.2 หมื่นล้านบาท จะได้ปริมาณการก่อสร้างประมาณ 7,800 หน่วยต่อปี ซึ่งคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 5 แสนล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวคิดเพียงส่วนที่อยู่ภายใต้สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านทั้งสองแห่งเท่านั้น ยังไม่รวมธุรกิจรับเหมาขนาดเล็กอิสระที่ดำเนินการนอกสมาคม ซึ่งคาดว่ามีมูลค่าจำนวนมาก จึงเสนอแนะให้ภาครัฐออกมาตรการเพื่อผลักดันให้ผู้ประกอบการรายย่อยเข้าสู่ระบบมากขึ้น เช่น กำหนดให้ระบุรายชื่อผู้รับเหมาในการขออนุญาตก่อสร้าง เพื่อควบคุมการเสียภาษี และป้องกันการแข่งขันที่ไม่เป็นธรรม นอกจากนี้ ยังช่วยสนับสนุนการลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ถือเป็นส่วนสำคัญของการเติบโตของจีดีพีของประเทศ

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้วิเคราะห์ถึงมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐที่ออกมาเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเห็นว่ามาตรการเหล่านั้นมีส่วนช่วยเหลือทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ สำหรับผู้ประกอบการนั้น มาตรการสิทธิประโยชน์จากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่ให้สิทธิพิเศษแก่โครงการที่มีบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ถือเป็นมาตรการที่ดี เนื่องจากมีผลทำให้ราคาบ้านหลังเล็กไม่สามารถปรับราคาสูงขึ้นได้ตามกลไกตลาด ช่วยรักษาระดับราคาบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทไว้ในท้องตลาด ด้านผู้ซื้อ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยกว่า 30,000 บาทต่อเดือน มาตรการที่สำคัญคือการผ่อนคลายเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารของรัฐ เพื่อให้กลุ่มรายได้น้อยสามารถเข้าถึงสินเชื่อซื้อบ้านได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม สถาบันการเงินยังมีความกังวลในปัญหาหนี้ครัวเรือน การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 91% ของ GDP นั้นเป็นเรื่องที่ต้องใช้ระยะเวลา ไม่สามารถแก้ได้ทันทีในระยะเวลาอันสั้น และต้องระวังไม่ให้เกิดผลกระทบรุนแรงจากการแก้ปัญหาแบบฉุกเฉิน ดังนั้น การแก้ปัญหาในระยะสั้นจึงมุ่งเน้นไปที่การสร้างความคุ้นเคยและไม่ให้ประชาชนรู้สึกถึงความรุนแรงของปัญหามากจนเกินไป ทังนี้ ต้องยอมรับว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องกู้ยืมระยะยาวถึง 30 ปี อาจเป็นรูปแบบที่ไม่ยั่งยืน จำเป็นต้องมีการปรับตัวทั้งจากภาครัฐและภาคเอกชน โดยภาครัฐอาจต้องมีมาตรการเพื่อเพิ่มจำนวนประชาชนที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่นนอกจากการซื้อจากเอกชน เช่น บ้านเช่าราคาประหยัดภายใต้การบริหารของภาครัฐ เป็นต้น

นายอธิป ได้เสนอแนะเพิ่มเติมถึงการแก้ไขปัญหาในมิติต่างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยการสร้างกองทุนเพื่อค้ำประกันที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย เพื่อลดความกังวลของด้านสถาบันการเงิน รวมไปถึง การประกันเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) นอกจากนี้ การแก้ไขปัญหาด้านราคาอสังหาฯ ที่สูงขึ้นต่อเนื่อง โดยการแก้ไขกฎหมายกำหนดพื้นที่ของที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว จากเดิมอย่างน้อย 50 ตร.ว. เป็น 40 ตร.ว. หรือบ้านแฝด จากเดิมอย่างน้อง 35 ตร.ว. เป็น 30 ตร.ว. ทำให้เป็นการลดต้นทุนของการสร้างบ้าน ก็จะช่วยให้ประชาชนได้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลง ด้านการประเมินที่ดิน เสนอให้จัดเก็บอัตราเดียวที่เป็นมาตรฐาน เพื่อป้องกันความสับสนในการประเมินของเจ้าหน้าที่ ทั้งนี้ควรอิงตามผังเมืองเพื่อตรวจสอบ และจำแนกประเภทที่ดินต่างๆ พร้อมทั้ง เสนอให้มีการผลักดันการพัฒนาหัวเมืองต่างจังหวัดที่สำคัญ เนื่องจากคาดว่าในอนาคตกรุงเทพฯ จะรองรับจำนวนประชากรไม่ไหว และเป็นการกระจายความเจริญไปสู่เมืองอื่นๆ เปิดโอกาสให้กับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัย และผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้กระจายตัว จึงเป็นอีกโจทย์สำคัญของรัฐบาลที่ควรทำ

ด้านเอกชน สถานการณ์การแข่งขันในตลาด สินค้าจะขายได้ยาก สินค้าที่จะเป็นที่สนใจของผู้ซื้อจะต้องเป็นสินค้าที่มีคุณภาพ การแข่งขันลดราคาจะรุนแรงขึ้น นอกจากนี้ ทำเลของที่อยู่อาศัยก็มีส่วนสำคัญ อย่างคอนโดมิเนียมผู้ซื้อจะคำนึงถึงทำเลใกล้รถไฟฟ้า ทั้งนี้ ผู้ประกอบการควรคำนึงถึงความต้องการที่ตอบโจทย์ผู้ซื้ออย่างพอดี

นอกจากนี้ นายประเสริฐ กล่าวเสริมว่า อสังหาริมทรัพย์จะเป็นความหวังถัดไปต่อจากการท่องเที่ยว จึงได้เสนอแนะให้มีการผลักดันการปรับปรุงเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในบางพื้นที่จาก 49% เป็น 69% ด้วยความสมัครใจจากอาคารชุดที่การถือครองของชาวต่างชาติเต็มโควตา พร้อมมีการวางกลไกสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบ ได้แก่ การเพิ่มค่าธรรมเนียมการโอนและกำหนดโครงสร้างภาษีที่ดินและที่อยู่อาศัยใช้สำหรับชาวต่างชาติโดยเฉพาะ ให้อยู่ในระบบและถูกต้องตามกฎหมายอย่างโปร่งใส รวมทั้งการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง และจำกัดสิทธิ์ในการออกเสียงของชาวต่างชาติในนิติบุคคลอาคารชุด และสำหรับการกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว แนะนำให้มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ Man Made ขนาดใหญ่ เพื่อการปรับศักยภาพในการแข่งขัน และสร้างแรงดึงดูดทางเศรษฐกิจในระยะยาวได้