หวัง กนง.ลดดอกเบี้ยตามเฟด ช่วยอสังหาฯระบายสต๊อก หลังแบก 10ปี 1.57 ล้านล้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาความท้าทายยอดขายช้าจากกำลังซื้อถดถอย หนี้ครัวเรือนพุ่งแม้ผู้ประกอบการจะปรับลดการพัฒนาลง แต่เนื่องจากการปฏิเสธสินเชื่อสูง ล่าสุดไม่ต่ำกว่า80% ส่งผลให้ ผู้ประกอบการต้องแบกสต๊อกสะสม 10ปีมีจำนวนมากถึง1.57ล้านล้านบาท

 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การปรับลดลงของธนาคารกลางสหรัฐหรือเฟด มองว่านอกจากจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว

คาดการว่าหากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย พิจารณาปรับลดดอกเบี้ยลง 0.25% ภายในปีนี้จะช่วยให้เกิดกำลังซื้อช่วงโค้งสุดท้ายและช่วยระบายสต๊อกในมือผู้ประกอบการให้ลดลงได้ ประเมินว่าอาจเห็นการลดลงของดอกเบี้ยในการประชุมนัดถัดไป (ต.ค.67) ปลายปีนี้ ประกอบกับหากมีมาตรการLTVมาสนับสนุนจะช่วยเสริมมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น

ขณะเดียวกัน ดร.วิชัยพูดในงาน เสวนากรุงเทพจุตรทิศ Property เจอหนี้10ปี อสังหาฯไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม จัดโดยบริษัทพร็อพทูมอร์โรว์จำกัด (Prop2morrow) ฉายภาพอสังหาริมทรัพย์ในรอบ10ปี

ดร.วิชัยกล่าวว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน ชะลอตัว โดยช่วงครึ่งปีแรก 2567 การโอนกรรมสิทธิ์บ้านราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ติดลบแทบทุกราคา แสดงถึงมาตรการกระตุ้นที่ออกมาในเดือนเม.ย. ยังไม่มีผลมากนัก ส่วนการให้สินเชื่อในไตรมาสสองติดลบ 10%

อย่างไรก็ตาม ทั้งนี้เมื่อประเมินภาพรวมช่วง 10 ปี (2557-2567) มีทั้งยุคที่รุ่งเรือง และยุคหดตัวลงมาก โดยการจดทะเบียนบ้านใหม่ในช่วง 10 ปี 134,000 หน่วย ส่วนปี 2566 ลดลงมาอยู่ที่ 99,000 หน่วย และปี 2567 ประมาณ 100,000 หน่วย ส่วนการให้สินเชื่อเคยสูงสุดช่วงปี 2561 แต่ปี 2566 อยู่ที่ 1.6 แสนล้านบาท ผลต่อเนื่องจากโควิดทำให้ตลาดหดตัว 8.9%

 การเปิดตัวโครงการใหม่รอบ 10 ปี 100,000-130,000 หน่วย/ปี ไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก มูลค่ารวมโครงการจาก 418,000 ล้านบาทในอดีต เพิ่มเป็น 744,000 ล้านบาท  แสดงถึงราคาเพิ่มขึ้นมาก ส่วนจำนวนการขายใหม่ ปี 2557 รวม 127,000 หน่วย ปี 2566 อยู่ที่ 121,000 หน่วย และปี 2567 ประมาณ 138,000 หน่วย มูลค่าการขายรวมจาก 436,000 ล้านบาท เพิ่มเป็นประมาณ 630,000 ล้านบาท

ด้านยอดสะสมหน่วยเหลือขาย 10 ปีก่อน 250,000 หน่วย ปี 2567 ประมาณ 355,000 หน่วย มูลค่าสะสมจากระดับ 830,000 ล้านบาท เพิ่มเป็น 1.57 ล้านล้านบาท

ขณะที่ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปัจจุบันเพิ่มขึ้นประมาณ 5.4% แต่รายได้คนเพิ่มขึ้น 1.4% รวมถึงหลายภูมิภาคราคาอาจเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่รายได้เพิ่มขึ้นน้อยกว่าราคาบ้าน ทำให้การกู้ยากขึ้น

ความท้าทายอีกสิ่งหนึ่งคือ อัตราการเกิดลดลง การเข้าสังคมผู้สูงอายุ และการพึ่งพาตลาดต่างประเทศมากขึ้น ทำให้ภาพรวมในครึ่งปีแรก ยอดโอนลูกค้าต่างชาติมีสัดส่วน 13.6% มูลค่า 24% ของตลาด

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดอาคารชุดไทยปีนี้จะชะลอตัวประมาณ 15-20%  และตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง สอดรับกับครึ่งปีแรกที่ตลาดหดตัวลงแล้ว 28%  แต่ไตรมาส 4 มีโครงการรอการโอน 86,000 ล้านบาท  จะช่วยกระตุ้นตลาดปลายปีนี้ได้

ทั้งนี้อยากให้รัฐร่วมออกมาตรการกระตุ้น ด้วยการปรับเกณฑ์ให้ต่างชาติซื้อได้ในสัดส่วน 75% พร้อมทำโซนนิง จากปัจจุบัน 49% ในตลาดคอนโดมิเนียม

รวมถึงการหาแนวทางจัดเก็บภาษีจากนอมินีต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ  โดยคาดว่ามีมูลค่าถึง 1 ล้านล้านบาท ในทำเลหลักคือ ภูเก็ต พัทยา และกรุงเทพฯ  อีกทั้งการเปิดให้ต่างชาติมีสิทธิในที่อยู่อาศัย 60-80 ปี โดยไม่ต้องเปิดสูงสุด 99 ปี เพื่อร่วมกระตุ้นการลงทุนจากต่างชาติ

การที่ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ลดดอกเบี้ย 0.5% มีโอกาสที่ธนาคารแห่งประเทศไทยลดดอกเบี้ยนโยบายลดได้ 0.25% ในการประชุมครั้งถัดไป ซึ่งจะทำให้ดีมานด์ตลาดบ้านเพิ่มขึ้น 2% ผู้ประกอบการต้นทุนลดลง 1% ราคาบ้านจะปรับลง 0.7%