ลดดอกเบี้ย  แรงส่งรัฐบาลโด๊ปอสังหา ผ่อนLTV อีกเด้งกระชากกำลังซื้อนักลงทุน

มติคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) 5 ต่อ 2 ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 2.50 เป็นร้อยละ 2.25 ต่อปี โดยให้มีผลทันทีเพื่อลดภาระหนี้ประชาชน ซึ่งตรงกับการคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ ของดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ในสมัยที่ยังดำรงตำแหน่ง ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหา ริมทรัพย์

ให้สัมภาษณ์ “ฐานเศรษฐกิจ” เมื่อช่วงเดือนกันยายนว่า  ปลายปีนี้หรือวันที่16ตุลาคม2567 จะได้เห็นกนง.ลดดอกเบี้ยนโยบายลง 25 สตางค์ (0.25%) ตามธนาคารกลางสหรัฐหรือเฟด ทั้งนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจช่วงโค้งสุดท้ายปีสร้างรายได้ทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงิน 

“โดยส่วนตัวมองว่า น่าจะเห็น 25 สตางค์ ภายในปลายปีนี้ เพราะเงินเฟ้อลดลง และคิดว่าแบงก์ชาติจะลดดอกเบี้ย เพราะเข้าโค้งสุดท้าย ช่วยธุรกิจเอสเอ็มอี และ สถาบันการเงินลดต้นทุน หากลดดอกเบี้ยเพียงหนเดียวจะได้ เซนติเมนท์ คนมั่นใจอยากนำเงินออกมาซื้อถ้าเศรษฐกิจไม่ดีเขาก็จะเก็บเงินต่อไป เพราะขณะนี้ตลาดหุ้นกลับมาดีแล้ว”

ล่าสุดดร.วิชัยในฐานะ นักวิชาการอิสระ ระบุว่าปัจจัยการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายของกนง.ที่ร้อยละ0.25% (วันที่ 16 ตุลาคม2567)  เกิดจากหลายปัจจัย ทั้งนํ้าท่วมใหญ่ ทางภาคเหนือ ธุรกิจเอสเอ็มอี ที่ได้รับผลกระทบจากต้นทุน หากไม่ลดดอกเบี้ยย่อมมีผลต่อการขาดสภาพคล่องและเดินต่อได้ยาก รวมถึงกระแสการพร้อมใจกันของภาคเอกชนและการเมืองเรียกร้องให้ธปท.ลดดอกเบี้ย

อย่างไรก็ตามมองว่าการลดลงของดอกเบี้ยนโยบายครั้งนี้จะเป็นแรงส่งที่ดีในการกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศโดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำแคมเปญ ต่อยอดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล จากการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี

และมองว่ารัฐบาลจะฉวยจังหวะนี้ต่อยอดออกมาตรการต่างๆกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเป็นแรงสนับสนุนให้อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังติดเครื่อง สามารถออกทะยานต่อได้

ขณะเดียวกันยังช่วยลดภาระผู้ที่กำลังผ่อนบ้าน ควักกระเป๋าจ่ายดอกเบี้ยลดลง แต่ทั้งนี้หากจะให้กำลังซื้อเติมเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ธปท.น่าจะออกมาตรการผ่อนปรน LTV ระยะสั้น ราว 6 เดือน นับจากนี้ เพื่อให้สถาบันการเงินปล่อยกู้100% สำหรับบ้านหลังที่2 จะช่วยระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยได้มากระหว่างช่วงไตรมาส 4 ไปจนถึงต้นปีหน้าได้

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่าดอกเบี้ยคือหัวใจสำคัญ หากลดลงจะช่วยลดภาระค่าครองชีพประชาชนได้มากโดยเฉพาะ การผ่อนบ้าน ขณะเดียวกันยังช่วยลดต้นทุนผู้ประกอบการรวมถึงช่วยต่อยอดมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลอีกด้วย ขณะเดียวกันหากมีการผ่อนปรน LTV ชั่วคราวจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อได้มากขึ้น

สอดคล้องนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่ากรณีกนง.ลดดอกเบี้ยนับเป็นสัญญาณที่ดีต่อเศรษฐกิจภาพใหญ่ ซึ่งช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ ลดภาระผู้ที่ต้องมีการออกหุ้นกู้ได้ ขณะเดียวกันอยากให้ธปท.ทบทวนนโยบาย LTV ด้วยการยกเลิกชั่วคราวเป็นปีต่อปีเพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายการคลังเพื่อขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดผลต่อระบบเศรษฐกิจในภาพรวม

 “การลดดอกเบี้ยทุก 0.25% ทำให้ดีมานด์เพิ่มขึ้น 2% ส่วนผู้ประกอบการจะลดภาระได้ 3% และมีผลต่อราคาขายบ้านลดลง 0.7% นอกจากนี้ มีผลต่อการชำระคืนหนี้และเกิดการหมุนเวียนในซัพพลายเชนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ให้ติดลบน้อยลง โดยเมื่อดอกเบี้ยลดลงทำให้เงินบาทอ่อนค่า ทำให้ต่างชาติโอนมากขึ้น ขณะที่ลูกค้าคนไทยมีกำลังซื้อเพิ่ม”

ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่าการลดลงของดอกเบี้ยนโยบาย เป็นเรื่องที่ดี แต่มองว่าอาจมาช้าเกินไปเพราะที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาฯได้รับผลกระทบรอบด้านมานานจนบอบซํ้า

 อย่างไรก็ตาม การลดดอกเบี้ยดีกว่าไม่ดำเนินการอะไรเลย ทั้งนี้ กลุ่มที่ได้อานิสงส์มากที่สุดคือกลุ่มที่กำลังผ่อนบ้าน จะลดค่าใช้จ่ายลง 10% เช่นเดิม ผ่อนล้านละ 7,000 บาทจะลดเหลือ  6,300 บาทต่องวด

แต่ต้องดูด้วยว่า หากได้รับแคมเปญจากแบงก์ดอกเบี้ย ในอัตราตํ่าอยู่ก่อนแล้วและเป็นดอกเบี้ยคงที่ ก็อาจไม่ส่งผลให้แบงก์ลดดอกเบี้ยลงอีก ซึ่งขึ้นอยู่กับแบงก์พาณิชย์ ว่าจะประกาศลดดอกเบี้ยเมื่อใดเพราะดอกเบี้ยนโยบายเป็นเพียงดอกเบี้ยแนะนำเท่านั้น และไม่ลดลงทันที หากจะลดอาจลดเพียง0.1%ก็เป็นได้ ขณะเดียวกันแบงก์ต้องการทำกำไรต่อเนื่อง

 ส่วนกลุ่มลูกค้าใหม่จะติดปัญหาสถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ โดยเฉพาะแบงก์พาณิชย์ แต่จะช่วยให้กลุ่มที่มีรายได้ตกเกณฑ์ ที่จะกู้ได้มากขึ้นเช่นจากเดิมกู้ได้3ล้านบาทเมื่อลดดอกเบี้ยที่ 0.25% จะกู้ได้ที่ 3.3ล้านบาทเป็นต้น

 เช่นเดียวกับ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ระบุว่า การลดดอกเบี้ยนโยบาย ของกนง. 0.25% แม้ช่วยลดภาระเงินในกระเป๋าจากการผ่อนบ้านได้ไม่มาก แต่ดีกว่าไม่ทำอะไร ทั้งนี้จะช่วยลดดอกเบี้ยผ่อนบ้านลง 2,500 บาทสำหรับบ้านราคา1ล้านบาท (อัตราลดดอกเบี้ย 0.25% x 1 ล้านบาท = 2,500 บาท)  แต่ทั้งนี้ต้องดูว่าแบงก์พาณิชย์จะประกาศลดดอกเบี้ยลงมากน้อยแค่ไหนและเมื่อใด ซึ่งโดยปกติธปท.จะไม่ปรับลดลงในทันที

              และปัญหาใหญ่คือความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ส่วนการนำมาตรการ LTV มาใช้ซึ่งเป็นข้อเสนอของภาคเอกชน มองว่าเป็นเรื่องดี แต่ เชื่อว่าเป็นเรื่องยากสำหรับธปท.

ขณะล่าสุดกระทรวงการคลังเตรียมออก มาตรการ ซื้อ-แต่ง-ซ่อม-สร้าง วงเงินรวม 55,000 ล้านบาท

ประกอบด้วย สินเชื่อซื้อ-สร้าง ดอกเบี้ยพิเศษ 5 ปี วงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือคอนโดมีเนียม ปลูกสร้างบ้าน หรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้าน และสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อใช้ในการอยู่อาศัย วงเงินสินเชื่อรวม 50,000 ล้านบาท ด้านสินเชื่อซ่อม-แต่ง ดอกเบี้ยพิเศษ 3 ปี วงเงินกู้ไม่เกิน 1 แสนบาท เป็นสินเชื่อเพิ่มเพื่อต่อเติมหรือซ่อมแซมบ้าน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย วงเงินสินเชื่อรวม 5,000 ล้านบาท

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,037 วันที่ 20 - 23 ตุลาคม พ.ศ. 2567