ประเด็นร้อนเศรษฐกิจจีนดิ่งหัวจริงหรือ? (3)

วันนี้ผมจะชวนคุยต่อถึงสถานการณ์การลงทุนที่ค้างไว้จากตอนก่อน และจะต่อด้วยประเด็นร้อนอื่นๆ อาทิ วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ กันครับ ...

ในความพยายามที่จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเข้าสู่จีน อาทิ การเสริมสร้างภาพลักษณ์ของประเทศ และการเชื้อเชิญผู้บริหารระดับสูงของกิจการข้ามชาติชั้นนำของโลกไปเยือนจีนอย่างต่อเนื่องก่อนหน้านี้ กระทรวงความมั่นคงสาธารณะแห่งชาติจีน ก็ประกาศมาตรการผ่อนคลายการเดินทางเข้าออกประเทศ 26 ข้อ เมื่อต้นเดือนสิงหาคม ที่ผ่านมา ซึ่งครอบคลุมถึงเงื่อนไขและรูปแบบการออกวีซ่าใหม่

อาทิ การขยับขยายการออกวีซ่าแบบ “ครั้งเดียว” เป็นแบบ “เข้าออกหลายครั้ง” จากระยะเวลา 1 ปี เป็น 3 ปี ทั้งนี้ แหล่งข่าวยังระบุว่า ผู้เดินทางจะไม่ต้องไปสแกนลายนิ้วมือดังเช่นที่ผ่านมา ซึ่งเพิ่มความสะดวกและเหมาะสำหรับผู้ประกอบการต่างชาติ ที่สนใจเข้าไปสำรวจตลาดและลู่ทางการลงทุนในจีน 

นอกจากนี้ มาตรการดังกล่าวยังเปิดผู้ประกอบการสามารถยื่นขอ Visa on Arrival” (VOA) หากมีหนังสือเชิญเข้าร่วมงานแสดงสินค้า งานประชุมสัมมนา และกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่น 

และเมื่อผู้ประกอบการต่างชาติเดินทางไปร่วมกิจกรรมในจีนด้วย VOA แล้ว ก็ยังสามารถยื่นขอเปลี่ยนวีซ่าดังกล่าวเป็นแบบวีซ่าปีได้อีกด้วย 

นอกจากนี้ รัฐบาลของหลายแห่ง ก็เร่งปรับกระบวนการทำงานเพื่อลดขั้นตอนและอำนวยความสะดวกในการลงทุนของต่างชาติ ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่พิเศษหลินกั่ง (Lingang Special Area) ในเซี่ยงไฮ้ ประกาศลดระยะเวลาในการพิจารณาโครงการ FDI ในพื้นที่เหลือเพียง 2 วัน 
เหล่านี้ไม่เพียงช่วยให้นักธุรกิจได้รับความคล่องตัวมากขึ้น แต่ยังจะทำให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และ FDI ในจีนที่เร็วขึ้นในอนาคต 

ทั้งนี้ การลงทุนในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ขยายตัวในอัตราที่สูงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พลิกฟื้น “อาการเป๋” หลังถูกกิจการต่างชาติขู่ถอนการลงทุนในช่วงล็อกดาวน์เมื่อกลางปีก่อนไปได้ อย่างไรก็ดี สถานการณ์ FDI ก็ยังไม่ได้กลับมาอยู่ในระดับเดียวกับในยุคก่อนโควิด

สิ่งที่ดีหน่อยก็คือ จีนพยายามขยายการลงทุนโดยไม่ทิ้งเป้าหมายใหญ่ในมิติอื่น อาทิ ความล้ำสมัยด้านเทคโนโลยีและบริการ รวมทั้งความรักษ์โลก ส่งผลให้อุตสาหกรรมในจีนในช่วงที่ผ่านมา ถูกปรับโครงสร้างไปสู่ New S-Curve มากขึ้นไปพร้อมกัน 

ยกตัวอย่างเช่น การลงทุนในอุตสาหกรรมไฮเทคขยายตัว 11.8% และอุตสาหกรรมบริการเติบโตถึง 13.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

อีกเรื่องที่อยู่ในความสนใจของผู้คนก็ได้แก่ สถานการณ์วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังมีข่าวเอเวอร์แกรนด์ยื่น Chapter 15 เพื่อขอรับการคุ้มครองทรัพย์สินต่อศาลในสหรัฐฯ 

ในเรื่องนี้ ผมขอเรียนทำความเข้าใจ เกี่ยวกับโครงสร้างอุปทานและอุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนเสียก่อน 
ในด้านอุปทาน ผมประเมินว่า จีนมีกิจการอสังหาริมทรัพย์อยู่ราว 20,000 ราย ในจำนวนนี้มีเพียง 1% ที่เป็นกิจการรายใหญ่ หรือ คิดเป็นจำนวนราว 200 ราย แต่มีบทบาทในตลาดถึงราว 95% ของทั้งหมด

ขณะที่ในด้านอุปสงค์ ผู้ซื้อจะต้องวางดาวน์ในสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงในการจองอสังหาริมทรัพย์ในจีน เช่น 30% สำหรับบ้านหลังแรก 50% สำหรับบ้านหลังที่ 2 และสูงถึง 70% สำหรับบ้านหลังที่ 3 ยิ่งในกรณีที่จองบ้านหลังที่ 4 เป็นต้นไป ผู้ซื้อจะต้องวางดาวน์ทั้ง 100% ของราคาบ้าน 

ทั้งนี้ หัวใจของวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา เป็นประเด็น “การขาดกระแสเงินสด” ไม่ใช่ “หนี้สินล้นพ้นตัว” เพราะกิจการเหล่านั้นยังมีทรัพย์สินอยู่ในมือ 
แล้ววิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในจีนครั้งนี้มีสาเหตุมาจากอะไร ... ผมประเมินว่า ปัญหาเกิดขึ้นจากหลายปัจจัยที่เกิดขึ้นในช่วง 3-4 ปีหลัง 

ไล่ตั้งแต่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจ อันเนื่องจากวิกฤติโควิด การควบคุมสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ขั้นตอนและกฎระเบียบในการขอใบอนุญาตการขาย (Sale Permit) ที่ในอดีตต้องรอจนโครงสร้างอาคารขึ้นเต็มรูปแล้ว และอุปสงค์ในการซื้อหาที่อยู่อาศัยในชุมชนเมืองลดลง ซึ่งเกิดจากการปรับนโยบายเพื่อชะลอการพัฒนาชุมชนเมือง (Urbanization) ที่ก่อนหน้านี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 

ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่า ในช่วงวิกฤติโควิด มูลค่าตลาดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จีนลดลงถึงราว 600,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือพอๆ กับขนาดเศรษฐกิจของไทย และคาดว่าจะลดลงอีกราว 100,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในปีนี้

สิ่งนี้ทำให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์น้อยใหญ่ ไม่อาจหารายได้เข้าบริษัทได้มากและเร็วพอ ยิ่งเวลาผ่านไปสถานการณ์ “การขาดกระแสเงินสด” ก็ดูจะลุกลามมากขึ้น ทำให้กิจการหลายรายไม่อาจเดินหน้าโครงการเดิม และโครงการใหม่ได้ ซึ่งสร้างความกังวลใจกับผู้ซื้อที่วางดาวน์ไว้ในวงกว้าง

อย่างไรก็ดี โครงสร้างหนี้ของอสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนกังวลใจก็มีลักษณะเป็น “ภายใน” ที่สูงมาก ผู้เชี่ยวชาญในวงการประเมินว่า ราว 95% ของมูลค่าหนี้ในวงการก็กระจุกอยู่ภายในประเทศ ไล่ตั้งแต่รัฐบาลท้องถิ่น ธนาคารพาณิชย์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย 

ผู้มีส่วนได้เสียเกือบทั้งหมดเป็นกิจการของรัฐ อันได้แก่ รัฐบาลท้องถิ่นและ ธนาคารพาณิชย์ ขณะที่ราวครึ่งหนึ่งของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ก็เป็นรัฐวิสาหกิจ ซึ่งมีโอกาสต่ำมากที่จะล้มละลาย 

ประเด็นจึงไปอยู่ที่กิจการเอกชนที่ผมประเมินว่า หากปัญหาไม่ได้รับการแก้ไข มีความเป็นไปได้สูงที่ราวครึ่งหนึ่งของผู้พัฒนาอสังหาริทรัพย์ในส่วนนี้ หรือราว 50 ราย อาจจะประสบปัญหาขาดทุนหนัก และถูกเทคโอเวอร์ในที่สุด ซึ่งคิดเป็น 25% ของจำนวนกิจการรายใหญ่โดยรวม ขณะที่ราวครึ่งหนึ่งของกิจการรายย่อยจีน ก็อาจหายหน้าหายตาจากวงการไป

แต่ผมก็เชื่อมั่นว่า รัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่น จะไม่ยอมปล่อยให้ปัญหาไปตกอยู่ที่ผู้ซื้อโดยเด็ดขาด เพราะนั่นอาจนำไปสู่การประท้วงของประชาชนหลายแห่งในวงกว้าง บั่นทอนความเชื่อมั่นต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และลุกลามขยายวงเป็นประเด็นทางการเมืองได้ 

นอกจากนี้ รัฐบาลจีนยังมีทรัพยากรและทางเลือกในการแก้ไขปัญหาดังกล่าวอยู่มาก จากการสอบถามคนในวงการได้รับแจ้งว่า รัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นของจีน อยู่ระหว่างการเจรจาเพื่อผ่อนคลายแรงกดดันที่มีอยู่ ถ้าทุกอย่างลงตัว เราก็อาจเห็นมาตรการแก้ไขปัญหาออกมาอีกมาก

รัฐบาลกลางของจีนอาจ “ไฟเขียว” ในเรื่องปรับโครงสร้างหนี้อย่างที่เคยทำในรายโครงการก่อนหน้านี้ เช่น การขยายระยะเวลาชำระหนี้ (จาก 10 ปีเป็น 20 ปี) และหรือ ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (จาก 5% เหลือ 2.5% ของวงเงินสินเชื่อ) ซึ่งช่วยยืดระยะเวลาและลดภาระการชำระสินเชื่อ หรืออาจให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยวงเงินสินเชื่อฉุกเฉินแก่ผู้พัฒนาอสังหาริทรัพย์ 

จีนอาจให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อสำหรับการซื้อ “บ้านหลังแรก” และการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิม การปรับลดสัดส่วนการวางเงินดาวน์ การผ่อนคลายมาตรการซื้อหาบ้านหลังที่ 2 ในเมืองใหญ่ และการลดขั้นตอนและเงื่อนไขการออกใบอนุญาตการขายให้รวดเร็วขึ้น เช่น ออกให้เมื่ออาคารผ่านการก่อสร้างไป 3-4 ชั้น แทนจะรอจนขึ้นโครงเต็มทั้งอาคาร

ขณะเดียวกัน จีนก็อาจจะเดินหน้ามาตรการที่เกี่ยวข้องอื่นควบคู่กันไป อาทิ การยกระดับการพัฒนาชุมชนเมือง และกลุ่มเมืองระลอกใหม่ เพื่อเพิ่มอุปสงค์การซื้อหาที่อยู่อาศัย และลดแรงกดดันด้านค่าเช่าพื้นที่และที่อยู่อาศัย

                     

ขณะที่ธุรกิจเอกชนที่เกี่ยวข้องก็พยายามดิ้นรนสุดตัวเช่นกัน อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อาทิ อาคารสำนักงาน และห้างสรรพสินค้า ใช้ห้วงเวลาระยะแรกหลังวิกฤติโควิด เร่งปรับโฉมภายนอกและภายในกันอย่างเต็มเหนี่ยว และปรับพื้นที่และฟังก์ชั่นภายในกันอย่างมากมาย 

ผมสังเกตเห็นการปรับอาคารสำนักงานให้มีฟังก์ชั่นแบบ “ผสมผสาน” ที่จับตลาดคนรุ่นใหม่มากขึ้น หลายแห่งลดขนาดห้องในแต่ละส่วนลงจากเดิม และเพิ่มพื้นที่ที่มีความเป็นส่วนตัว พื้นที่ประชุมย่อย และสำหรับการทำงานร่วม (Co-Working Space) เพิ่มขึ้น รวมทั้งมุมร้านอาหารว่างและเครื่องดื่มที่เก๋ไก๋

ขณะที่ห้างสรรพสินค้าก็ปรับพื้นที่เพื่อรองรับภัตตาคารและร้านอาหารมากขึ้น และพื้นที่พักผ่อนกลางแจ้งสำหรับหลังมื้ออาหาร ขณะเดียวกัน ร้านค้าปลีกก็นำเสนอบริการที่ใช้ลูกค้าเป็นศูนย์กลาง ว่าง่ายๆ พยายามนำเสนอสินค้าและบริการที่โดนใจลูกค้า 

นอกจากนี้ หลายแห่งยังขยายพื้นที่สำหรับกิจกรรมที่แตกต่างไปจากเดิม อาทิ มุมศิลปะและแกลลอรี งานแสดงสินค้า และการจัดกิจกรรมพิเศษอื่น ผมเชื่อมั่นว่าท่านผู้อ่านไปเยือนจีนครั้งหน้า จะได้เห็นหลายสิ่งที่แปลกตา โฉบเฉี่ยว และมีสีสันอีกมากครับ 

คราวหน้าผมจะขอชวนคุยเรื่องปัญหาการว่างงาน และการค้าระหว่างประเทศ ...