"ดร.โสภณ" ร่อนจดหมายถึง นายกฯ ค้านแผนต่างชาติเช่า 99 ปี-ซื้อคอนโด 75%

ดร.โสภณ พรโชคชัย ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน และประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ได้ส่งจดหมายถึง นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี

พร้อมด้วยนายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย, นายณัฐพงษ์ สุปริยศิลป์ ประธานคณะกรรมาธิการการเงิน การคลังฯ สภาผู้แทนราษฎร, นายพูนศักดิ์  จันทร์จำปี ประธานคณะกรรมาธิการการที่ดินฯ สภาผู้แทนราษฎร, นายสิทธิพล  วิบูลย์ธนากุล ประธานคณะกรรมาธิการการพัฒนาเศรษฐกิจ สภาผู้แทนราษฎร, และ นายพรพจน์ เพ็ญพาส อธิบดีกรมที่ดิน

ทั้งนี้ เพื่อคัดค้านข้อเสนอให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปีและซื้อห้องชุดได้ 75% โดย ดร.โสภณ ได้นำเสนอข้อมูลเปรียบเทียบนานาชาติในจดหมาย ซึ่งระบุว่า ไม่มีประเทศใดในโลกที่มีนโยบายดังกล่าว และเห็นว่าไม่ควรออกนโยบายนี้

ประเด็นให้เช่าที่ดิน 99 ปี

มากไปกว่านั้น ดร.โสภณ ได้ยกตัวอย่างกรณีประเทศต่างๆ ได้แก่ ฟิลิปปินส์ อนุญาตให้เช่าที่ดินเพียง 25 ปี โดยสามารถต่ออายุได้ ซึ่งมีการประเมินราคาใหม่ทุกครั้ง อินโดนีเซีย ในพื้นที่ทยอดนิยมสำหรับนักท่องเที่ยวอย่างบาหลี ให้เช่าที่ดินได้ 30 ปี ด้านมาเลเซีย แม้กฎหมายจะระบุให้เช่า 99 หรือ 999 ปีก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติให้เช่า 30 ปีเท่านั้น ซึ่งยืนยันโดยนาย Mani Usilapun อดีตอธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สิน กระทรวงการคลังลาว อนุญาตให้เช่าที่ดินได้ 30 ปี สามารถต่ออายุได้ แต่ต้องมีการประเมินใหม่ทุกครั้ง

ส่วนจีนให้เช่าที่ดิน 40 ปี อนุญาตให้เช่า 70 ปีในบางโครงการเท่านั้น โดยรัฐจะเป็นผู้ให้เช่า เนื่องจากที่ดินทั้งหมดเป็นของรัฐกัมพูชา อนุญาตให้เช่าที่ดินได้ 50 ปี โดยรัฐหรือเอกชนไม่มีส่วนเกี่ยวข้อง มีเพียงแค่ผู้ให้เช่าเท่านั้นที่เกี่ยวข้อง เวียดนาม ให้เช่าที่ดิน 50 ปี มีเพียงบางพื้นที่เช่น นิคมอุตสากรรม อนุญาตให้เช่าที่ดินได้ 70 ปี อังกฤษ ให้เช่าที่ดินได้ 50-100 ปี สำหรับการเช่าที่ดินทั่วไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคนในประเทศ ส่วนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ให้เช่าได้เพียง 5-20 ปี เท่านั้น ด้านสิงคโปร์ อนุญาตให้เช่า 99 ปี แต่เป็นการเช่าแปลงเล็ก จากรัฐบาล เนื่องจากมีพื้นที่ในประเทศที่น้อย

ทั้งนี้ ดร.โสภณ ได้แสดงถึงความกังวลว่า การเช่าระยะยาว 99 ปี โดยที่ไม่มีการประเมินราคาใหม่ จะทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบ ดังนั้น จึงต้องคิดค่าเช่าใหม่ ไม่ใช่คิดค่าเช่าราคาเดียวในระยะ 99 ปี ควรคงระยะเวลาการเช่าไว้ 30-50 ปี และอนุญาติให้สามารถต่อการเช่าได้ตามราคาตลาดใหม่ อีกทั้งประเทศต่างๆ มีหน่วยราชการที่รับผิดชอบโดยตรงให้ต่างชาติเช่า ส่วนราชการไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องในปล่อยเช่า 

ประเด็นให้ซื้อห้องชุด 75% ของโครงการ

ดร.โสภณ ยังระบุว่า เวียดนาม อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองได้ 30% ของห้องชุดทั้งโครงการ ฟิลิปปินส์ อนุญาตให้ซื้อ 40% และอินโดนีเซีย อนุญาตให้ซื้อ 49% ส่วนจีน อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดได้ แต่มีเงื่อนไขว่าต้องอาศัยหรือทำงานในประเทศจีนเป็นเวลา 1-2 ปี และห้ามซื้อเพื่อการเก็งกำไร 

ดังนั้น จึงเห็นว่าไม่ควรปล่อยให้ต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้เกิน 49% ดังเดิม นอกจากนี้ ยังมีความกังวลว่าอาจเกิดสถานการณ์ที่ชาวต่างชาติกลุ่มเดียวกันซื้อห้องชุดจนเต็มโควตา 75% และส่วนที่เหลืออีก 25% อาจไม่ถูกเปิดขายให้คนไทย

เสนอข้อกำหนดพิเศษ ข้อเสนอแนะ และมาตรการเพิ่มเติม

นอกจากนี้ ดร.โสภณ ยังได้เสนอข้อกำหนดพิเศษสำหรับชาวต่างชาติที่ประเทศอื่นๆ มานำเสนอ ดังนี้

• ประเทศแถบตะวันมีราคาที่อยู่อาศัยสูง จึงไม่มีการกำหนดราคาขั้นต่ำสำหรับต่างชาติ แต่สำหรับประเทศที่มีที่อยู่อาศัยราคาถูกกว่ามีข้อกำหนดในเรื่องนี้ เช่น อินโดนีเซียกำหนดขั้นต่ำ 10 ล้านบาท และมาเลเซีย กำหนดขั้นต่ำ 15 ล้านบาท
• ออสเตรเลียอนุญาตให้ซื้อเฉพาะที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง
• กำหนดให้มีการเก็บภาษีซื้อ (Stamp Duty) อย่างประเทศอื่นๆ เช่น ยุโรป กำหนดไว้ 10-20%, ฮ่องกง มีการกำหนดไว้ 30%, สิงคโปร์ กำหนดไว้ 60% ทั้งนี้ เพื่อนำเงินภาษีกลับมาพัฒนาประเทศ

อีกหนึ่งสิ่งที่ควรพิจารณาเป็นพิเศษคือ ในปัจจุบันหลายประเทศ เช่น นิวซีแลนด์  แคนาดา และในยุโรป เริ่มห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะเห็นว่านอกจากจะไม่ได้ช่วยช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แล้วยังมีปัญหาภายในประเทศตามมา

ดร.โสภณ ยังได้เสนอแนะมาตรการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ ได้แก่ เก็บภาษีซื้อ 10% จากต่างชาติ เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ตามราคาตลาด เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ 20% ของราคาตลาด และเก็บภาษีมรดก 10% ของกองมรดก

ทังนี้ ยังเห็นว่ารัฐบาลควรที่จะพิจารณากำหนดมาตรการเพิ่มเติม ดังนี้

• กำหนดราคาขั้นต่ำราคาที่อยู่อาศัยที่จะให้ชาวต่างชาติ เช่น กำหนดขั้นต่ำ 10 ล้านบาท
• กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย ขายต่อได้ก็ต่อเมื่อซื้อเกิน 3 ปีไปแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร
• อนุญาตให้ต่างชาติกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อความสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี หรือการที่ห้องชุดบางโครงการที่ซื้อขายเกินกว่า 49% ไปก่อนหน้านี้

ดร.โสภณ จึงเสนอให้ รัฐบาลได้นิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น เพื่อนำความโปร่งใสกลับคืนมา พร้อมเรียกร้องให้มีการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด เพื่อป้องกันปัญหาจากชาวต่างชาติที่อาจเข้ามาในประเทศในระยะยาว